Malgré l'érosion des rendements, la pierre reste un bon placement pour arrondir ses revenus ou préparer sa retraite. Le ralentissement du marché doit toutefois inciter à la plus grande sélectivité.

Des prix au sommet. Des banquiers plus sélectifs. Des loyers réajustés, parfois à la baisse, au moment du changement de locataire. Ajoutez à cela la refonte des tranches du barème de l'impôt sur le revenu qui diminue l'attrait relatif des dispositifs défiscalisants Borloo et Robien, et vous comprendrez que le vent tourne sur le marché de l'investissement locatif. « Bien sûr, le climat a changé, observe Régis Hérouard, directeur général d'Ogic. Mais il n'existe aucun doute sur les besoins locatifs privés dans ce pays. » A l'heure de la crise des marchés financiers, la pierre reste malgré tout compétitive par rapport aux autres placements, et notamment à la Bourse.

Acheter pour louer permet d'abord de se procurer des revenus. « La rentabilité locative a diminué d'environ 15 % en deux ans, admet Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim, mais elle reste intéressante. Les rendements bruts oscillent désormais entre 3,5 et 4 % dans le neuf, et peuvent atteindre 6 à 7 % dans l'ancien. « Comparé aux 3,5 % du Livret A, c'est extrêmement noble », ajoute Jean François Ott, PDG d'Orco Property Group. D'autant que, sur le long terme, un produit sélectionné avec soin est porteur de plus-values. Selon Guy Neplaz, directeur général résidentiel de CB Richard Ellis, il convient d'ailleurs de « se poser sérieusement la question de conserver ou de vendre les logements acquis à titre d'investissement. Tous les biens détenus depuis plus de quinze ans et qui échappent à l'impôt sur les plus-values méritent une réflexion ». Les acquisitions plus récentes ? Il recommande de les analyser en fonction des plus-values nettes et de ses capacités de réinvestissement.

L'autre gros avantage de l'immobilier, en effet, c'est de permettre la constitution ou le développement d'un patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit. A condition, plus que jamais, de ne pas surpayer son produit au départ. « Et de se méfier des solutions de défiscalisation clés en main vendues par des sociétés faiblement capitalisées », insiste Yannick Ainouche, directeur général du groupe Quiétude. Il est vrai que certaines simulations reposent sur des niveaux de loyers qui n'ont rien à voir avec les moyens financiers des locataires. Et n'engagent que ceux qui y croient...