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La Vie immobilière N° 7Paru le mardi 1 mai 2007 à 00h00

A l'ombre de Mickey à Marne-la-Vallée (77)


Le dynamisme de la zone du Val-d'Europe continue de faire monter les prix des maisons. Plus abordables, les communes des alentours offrent de bonnes opportunités d'investissement.

L'arrivée de Disney a tout changé, constate Marcel Charles, de CSM Immobilier à Magny-le-Hongre. Le parc de loisirs a créé un véritable pôle d'attraction dans la région. » Les projets immobiliers se sont multipliés et les prix ont explosé. En cinq ans, la valeur des maisons avec terrain a plus que doublé. Les communes les plus proches du parc, celles du Val-d'Europe (Serris, Magny-le-Hongre, Bailly-Romainvilliers, Chessy et Coupvray), sont les plus chères : le prix du mètre carré y avoisine 3 600 euros. « Mais cela peut monter jusqu'à 3 900, voire 4 000 euros », prévient Guy Schultz, de l'agence Guy Hoquet Immobilier Val-d'Europe à Serris.

Dans ces communes, l'offre est principalement constituée de neuf ou de récent (moins de dix ans). « Pour 250 000 à 300 000 euros, on a une petite maison de ville, probablement mitoyenne, de 80 m2 avec 150 m2 de jardin », explique Marcel Charles. Dans la même gamme de prix, il est aussi possible de trouver des quatre-pièces d'environ 90 m2. A Magny-le-Hongre, par exemple, une maison récente de 80 m2, récente, sur 250 m2 de terrain, s'est vendue pour 280 000 euros. Il faut 100 000 euros de plus pour une surface habitable de 130 m2. Et la cote de ces communes n'a pas fini de grimper, avec l'arrivée prochaine d'un campus universitaire, d'un lycée et d'une médiathèque. Sans oublier le TGV Est : avec sa mise en service, la gare de Val-d'Europe, qui accueille déjà l'Eurostar et le Thalys, deviendra un vrai carrefour ferroviaire européen.

Manque d'infrastructures

C'est dans les villages éparpillés aux alentours - Villeneuve-le-Comte, Villeneuve-Saint-Denis, Jossigny ou Saint-Germain-sur-Morin - que se trouvent les meilleures affaires. « Par rapport à Senlis, le mètre carré se paye de 300 à 500 euros de moins, indique Guy Schultz. Mais la cote de ces communes remonte. » Les clients manquent encore à l'appel à cause du manque d'infrastructures. Un inconvénient qui va disparaître dans les années à venir : un nouvel hôpital va voir le jour à Jossigny, des écoles vont être ouvertes...

A l'ouest, les prix baissent encore plus, près de Lognes ou de Champs-sur-Marne. « Nous sommes trop loin d'Eurodisney pour que ce facteur joue en notre faveur, précise Guillaume Duterte, de l'agence ERA Immoteam à Champs-sur-Marne. La demande est toujours là, mais elle est plus exigeante et, du coup, les prix se stabilisent. »

Les perspectives d'évolution des prix sont donc pour le moment moins brillantes qu'à l'est. Il est possible de trouver un pavillon récent de 100 m2, sur un terrain de 200 m2, pour 300 000 euros. « Mais les vendeurs les proposent à 380 000 euros, ce qui fait qu'ils ne se vendent pas, constate Guillaume Duterte. En revanche, dès qu'un bien est proposé au prix du marché, il part vite. » Ainsi, à Champs-sur-Marne, une maison de 180 m2, récente, sur un terrain d'un demi-hectare, proposée à 500 000 euros, est partie en quatre heures. Investir dans ces communes peut donc être une bonne idée, à condition de bien négocier l'achat

Jean-Marie Benoist

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