Magazine immobilier
LaVieImmo.com
Les archives du magazine La Vie Immobilière
La Vie immobilière N° 18Paru le dimanche 1 juin 2008 à 00h00

A qui profite le bouclier fiscal ?


Les contribuables au fort patrimoine résidentiel ne sont pas les seuls concernés par le bouclier fiscal. Il en va de même des investisseurs locatifs amenés à faire état de déficits fonciers ou BIC.

Si l'on s'en tient aux règles de base, le système du bouclier fiscal est d'une extrême simplicité. Il repose sur une comparaison entre, d'un côté, les impôts - IRPP, CSG et autres contributions sociales, impôts locaux sur la résidence principale et ISF -, et, de l'autre, les revenus et plus-values de toute origine, pris en compte pour leur montant net imposable. Si la masse des premiers représente plus de 50 % de la masse des seconds, le contribuable a droit à une restitution de la fraction excédentaire.

Pour des raisons évidentes, plus l'immobilier résidentiel - résidence principale et résidence(s) secondaire(s) - occupe une place importante dans un patrimoine, plus le bouclier a des chances de pouvoir être activé. Comme les impôts locaux (résidence principale uniquement) et l'ISF ne sont en ce cas contrebalancés par aucun revenu, le mécanisme produit alors son effet maximal.

On peut même imaginer que, du seul fait de la détention de sa résidence principale, un contribuable non assujetti à l'ISF se trouve en situation de bénéficier d'un droit à restitution sur le fondement du dispositif du bouclier. Supposons ainsi qu'un jeune entrepreneur individuel, propriétaire de sa résidence principale et redevable à ce titre d'une taxe foncière de 800 euros, enregistre un résultat déficitaire au cours de sa première année d'activité. Compte tenu d'un revenu nul, ses impôts seront plafonnés à zéro euro (50 % de zéro euro de revenu font zéro euro). Conséquence : il aura droit au remboursement de l'intégralité de l'impôt dont il avait dû supporter la charge, à savoir la taxe foncière de 800 euros... Mais il ne faudrait pas croire pour autant que les propriétaires de biens locatifs sont forcément en reste.

Pour ces contribuables, le bouclier est susceptible de jouer dans deux hypothèses particulières : soit lorsque le rendement brut est particulièrement faible, soit lorsque les charges sont, au contraire, très élevées (en raison d'un recours massif à l'emprunt ou de la réalisation de gros travaux de rénovation). Dans l'un et l'autre cas, compte tenu de la faiblesse du revenu net imposable retiré du bien, l'ISF peut à lui seul en représenter plus de 50 % et donc faire naître un droit à restitution.

Les placements favorisés

Cependant, la configuration optimale est celle où, au lieu de produire des revenus, un bien locatif génère des déficits fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imputables sur le revenu global. L'explication tient au fait que, pour la détermination des droits à restitution, les déficits en question ont non seulement pour vertu d'effacer les revenus tirés de biens locatifs, mais également de compenser les autres revenus également passibles du barème progressif de l'IRPP : revenus professionnels, pensions et revenus de valeurs mobilières.

Dans cette optique, l'immobilier loi Malraux, les monuments historiques, tout comme les biens faisant l'objet d'une location en meublé professionnelle, présentent un attrait certain, même s'il est aujourd'hui question de les réaménager. Mais, même dotées d'un atout supplémentaire avec le bouclier fiscal, ces formules restent à manier avec précaution

Fabrice de Longevialle, consultant en fiscalité patrimoniale

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...