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La Vie immobilière N° 19Paru le mardi 1 juillet 2008 à 00h00

Achat en viager


Je m'apprête à acquérir en viager occupé une maison de campagne dont le cédant est âgé de 84 ans. A votre avis, cette opération va-t-elle améliorer ma situation vis-à-vis de l'ISF ?

Cette opération ne devrait pas, en fait, entraîner une modification notable de votre ISF. Certes, dans le cas où la propriété d'un bien est démembrée, l'ISF est en principe à la charge exclusive de l'usufruitier. La situation est la même pour les biens grevés d'un simple droit d'usage et d'habitation, qui doivent donc normalement être déclarés par le titulaire de ce droit pour leur valeur totale. Cependant, par dérogation à ces règles, la nue-propriété d'un côté et l'usufruit ou le droit d'usage de l'autre font l'objet d'une imposition séparée dans le cas où le démembrement de propriété résulte de la vente de la nue-propriété. Ainsi, sachant que votre vendeur est âgé de 84 ans, vous devrez inclure 80 % de la valeur de la maison dans votre déclaration d'ISF (valeur de la nue-propriété lorsque l'usufruitier ou le titulaire du droit d'usage et d'habitation a entre 81 et 90 ans). Mais cette augmentation de votre patrimoine imposable sera compensée au moins pour partie par l'augmentation de votre passif déductible : en effet, vous pourrez inclure dans celui-ci la valeur de capitalisation de la rente à servir (valeur de capitalisation que vous devrez déterminer en utilisant le barème publié par l'administration).


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