Quand la mairie préempte...

Dans certains cas, heureusement assez rares, la commune peut faire jouer son droit de préemption et acheter le bien en lieu et place de l’acquéreur initial.

La loi française a prévu plusieurs cas où la puissance publique peut “empiéter” quelque peu sur le droit de propriété individuelle.

Le droit de préemption

Principes généraux

Dans les procédures d’expropriation, le propriétaire peut être obligé de céder son bien à la puissance publique, même s’il souhaite le conserver. Le droit de préemption obéit à une logique différente. Ici, c’est la puissance publique, principalement la commune, qui s’interpose entre un vendeur et un acquéreur. Contrairement à l’expropriation qui peut frapper un propriétaire jouissant paisiblement de son patrimoine, le droit de préemption ne concerne donc que les personnes qui souhaitent vendre un bien immobilier. Dès lors qu’il n’y a plus d’intention de vendre, le droit de préemption n’a plus d’objet, par définition.

Le droit de préemption permet donc à une collectivité publique d’acquérir un bien immobilier, le plus souvent en se substituant à l’acquéreur trouvé par le vendeur.

Les zones concernées

Ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire de droit.

Le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU) que la commune peut exercer sur tout ou partie de son territoire.

Par souci de simplification, c’est ce seul DPU qui est traité ici.

Les motifs invoqués

La collectivité publique ne peut exercer son droit de préemption que dans les zones géographiques bien délimitées au préalable, et uniquement pour mettre en œuvre des opérations d’intérêt général : réalisation d’équipements collectifs, valorisation du patrimoine, lutte contre l’insalubrité, développement d’activités économiques, etc.

Les opérations concernées

Le DPU concerne l’ensemble des mutations immobilières à titre onéreux : ventes (quelles qu’en soient les conditions), échanges, apports en société, vente aux enchères volontaires, etc.

Le DPU concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) à l’exception des immeubles achevés depuis moins de dix ans et des logements isolés dans les copropriétés. Mais, même pour ces deux derniers cas, la commune peut instituer un droit de préemption “renforcé” par délibération motivée du conseil municipal.

Les droits du propriétaire

Tout propriétaire peut adresser une simple lettre à la mairie pour savoir si son bien peut faire l’objet d’un DPU.

Si le bien est soumis à un DPU, son propriétaire peut en proposer l’acquisition à la commune, même s’il ne l’a pas encore mis en vente. Il lui suffit d’adresser (en recommandé avec AR) le formulaire appelé “déclaration d’intention d’aliéner” (DIA) qui précise le prix demandé.

• Si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois.
• En l’absence de réponse après un délai de deux mois ou en cas de refus express, le propriétaire est libre de vendre son bien à tout acquéreur potentiel, mais seulement au prix précisé dans la DIA.
• La commune peut aussi manifester sa volonté d’exercer son droit de préemption mais à un prix inférieur à celui demandé. Elle doit alors engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance (cf. ci-après).

La procédure de préemption

Généralement, la procédure débute quand le vendeur a trouvé un acquéreur potentiel. Après la signature de l’avant-contrat, le notaire chargé de la rédaction de l’acte envoie, au nom du vendeur, une DIA à la mairie, qui précise naturellement les conditions de la vente.

Cette formalité est indispensable : en l’absence de DIA, la commune peut, en effet, introduire une action en justice devant le tribunal de grande instance dans les cinq ans qui suivent la transaction pour faire annuler la vente.

Dès lors plusieurs hypothèses sont possibles.

A. La commune peut renoncer à exercer son droit, soit par décision expresse, soit en ne répondant pas dans le délai de deux mois après la réception de la DIA. Dans ce cas, le vendeur peut céder le bien, sans limitation de durée, aux conditions et prix définis dans le formulaire.

B. La commune décide d’exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir dans le délai de deux mois au propriétaire, en indiquant avec précision le motif invoqué.

B1. La commune accepte les conditions demandées. La vente est censée parfaite puisqu’il y a accord sur la chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l’acte authentique de cession avec la commune.

B2. La commune propose un prix inférieur.

Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour formuler sa réponse écrite. Là encore, plusieurs hypothèses sont possibles.

B2a. Le propriétaire renonce à vendre le bien, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois.

B2b. Le propriétaire accepte le prix proposé par la commune. La vente est supposée parfaite : l’acte authentique doit être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

B2b. Le propriétaire refuse le prix proposé. Dans les quinze jours qui suivent sa réponse, la commune doit saisir le juge de l’expropriation (au tribunal de grande instance) et demander une fixation judiciaire du prix.

Si le délai de quinze jours n’est pas respecté, la Commune est censée avoir renoncé à son droit de préemption.

Dans les huit jours qui suivent sa saisine, le juge fixe une date pour visiter les lieux et la communique aux parties en présence, au moins quinze jours à l’avance. En audience publique, le juge fixe ensuite la valeur des biens en question en tenant compte des différents paramètres en sa possession.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l’arrêt de la Cour d’appel ou après épuisement des délais d’appel), il s’impose aux deux parties et le propriétaire et la commune disposent de deux mois pour accepter la transaction.

L’acte authentique doit ensuite être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

Si la commune refuse le prix judiciaire, le propriétaire peut vendre le bien à la personne de son choix mais au prix fixé par le tribunal, dans un délai de cinq ans.

A tout moment, et pendant les deux mois qui suivent la fixation définitive du prix par voie judiciaire, le propriétaire peut aussi revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.