Surface et copropriété : que faire en cas d’erreur

La surface d’un appartement doit être mentionnée dans les actes de vente. Que faire en cas d’erreur ?

La surface habitable est bien évidemment un élément-clé quand on achète un logement. Dans les logements soumis au régime de la copropriété, en revanche, l’acquéreur bénéficie de dispositions protectrices. Depuis la Loi Carrez du 18 décembre 1996, en effet, les actes de vente doivent mentionner la surface du logement.

Quelle surface ?

La Loi Carrez ne concerne que les lots de copropriété d’une surface supérieure à 8 m2. Il s’agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Absence de mention

Dans l’avant-contrat

Quand l’avant-contrat ne mentionne pas la surface, vous avez le choix entre deux solutions.

1. Vous pouvez demander la nullité de cet avant-contrat avant la signature de l’acte authentique. En d’autres termes, le vendeur n’ayant pas respecté les termes de la loi, vous êtes défait de vos engagements le concernant.

2. Si, en dépit de cette omission, le bien vous intéresse toujours, vous pouvez naturellement exiger du professionnel (notaire ou agent immobilier) qu’il introduise cette mention dans l’acte authentique. C’est l’intérêt de tous puisque cette mention conditionne la validité juridique de l’opération (cf. ci-dessous).

Dans l’acte authentique

Si la surface n’est pas mentionnée dans l’acte authentique, vous pouvez demander la nullité de l’acte devant le tribunal de grande instance dans le mois qui suit la signature.

En cas d’erreur

Dans l’acte authentique

Quand la surface figurant dans l’acte authentique est inférieure à la surface réelle de plus de 5%, vous pouvez demander une diminution de prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants. Cette action doit être engagée devant le tribunal de grande instance dans le délai d’un an après la signature de l’acte authentique.

Dans l’avant-contrat

Quand l’avant-contrat mentionne une surface inférieure à la surface réelle, mais que cette dernière est ensuite bien portée sur l’acte authentique, la situation est plus complexe.

S’il s’agit d’un compromis de vente ou si vous avez déjà levé l’option, la vente est juridiquement conclue. Dès lors que l’acte authentique mentionne une surface, vous ne pouvez pas demander la nullité de l’avant-contrat puisque cette action n’est recevable qu’en l’absence de mention. Vous ne pourrez pas non plus demander une diminution du prix puisque ce recours n’est possible qu’en cas d’erreur dans l’acte authentique... Vous êtes donc en principe légalement contraint de signer l’acte authentique

A défaut d’accord amiable avec le vendeur sur une éventuelle diminution du prix, vous pouvez donc tout de même faire pression sur lui en le menaçant d’une action en justice fondée, non sur la Loi Carrez, mais sur le droit général des contrats.

Vous pouvez tout d’abord invoquer le vice de consentement puisqu’il y a erreur, voire “dol” si l’erreur est volontaire.

L’erreur peut constituer une cause de nullité du contrat quand elle porte sur une qualité substantielle du bien. C’est donc à l’acheteur de prouver que la surface est une qualité substantielle, s’il n’a pas fait mentionner, dans le compromis de vente, que la surface était une condition essentielle et déterminante de son engagement. Naturellement, le juge décidera librement en tenant compte de la différence de surface et du prix au mètre carré.

L’acheteur peut aussi engager une action en nullité fondée sur le “dol”, si le vendeur s’est rendu coupable de manœuvres et déclarations mensongères dans le but de le tromper. Là encore, c’est à l’acheteur de prouver le dol et au juge d’apprécier souverainement l’affaire.

Vous pouvez aussi tenter une action en diminution du prix. Si le prix était fixé au mètre carré, la demande est facilement recevable. Mais dans la quasi-totalité des cas, les parties prennent en compte l’ensemble de l’opération sans spécifier de prix à la mesure. La différence doit donc être conséquente, supérieure à un vingtième du prix, pour que la demande en diminution de prix soit recevable, demande qui doit être engagée dans l’année qui suit la signature de l’avant-contrat.