Les frais annexes à l’achat

Au prix de vente versé au vendeur s’ajoutent un certain nombre de frais annexes. Rappels...

Chacun sait que le vendeur d’un logement ne perçoit pas la totalité de la somme acquittée par l’acheteur. En plus du prix de la maison ou de l’appartement, celui-ci doit payer en effet les frais dits “de notaire”, ainsi que, dans certains cas, la commission d’intermédiaire.

La commission d’intermédiaire

Le mandat

De nombreuses transactions se concluent directement, entre l’acquéreur et le vendeur. Mais très souvent, ce dernier préfère confier un “mandat” à un intermédiaire chargé de chercher les acheteurs potentiels et de conclure la transaction. Le mandat n’est rien d’autre qu’une mission concrétisée par un contrat écrit en bonne et due forme.

Le mandat peut être “exclusif”. Dans ce cas, le recours à cet intermédiaire est obligatoire : le vendeur ne peut pas conclure directement la transaction de son côté, même s’il a trouvé lui-même l’acheteur. Il ne peut pas non plus confier la vente à un autre intermédiaire.

Quand le mandat est “simple”, le vendeur peut aussi conclure lui-même la transaction ou confier un autre mandat simple à un autre intermédiaire.

Le montant de la commission

Quand l’intermédiaire est un agent immobilier, le montant de la commission est librement fixé par accord entre les deux parties.

Il s’agit en général d’un pourcentage dégressif du prix de vente. Les modalités de calcul doivent être en principe affichées en vitrine.

Quand l’intermédiaire est un notaire-négociateur, le montant de la commission est fixé par la réglementation. Il est égal à 5% HT sur la partie inférieure à 45 735 euros + 2,5% HT sur la partie dépassant ce seuil + la TVA au taux de 19,60%.

En principe, la commission est payée lors de la signature de l’acte authentique.Quand une des conditions fixées dans l’avant-contrat n’est pas réalisée (non-obtention du prêt, etc.), la commission n’est pas due, sauf faute du mandant ou de l’autre partie.

Les frais dits “de notaire”

Expression courante mais impropre, les frais “de notaire”, que l’on règle à cet officiel public, comprennent la rémunération due, les remboursements de ses frais et, surtout, les impôts et taxes versés au Trésor public.

La rémunération du notaire

Le travail du notaire est rémunéré d’abord par des “émoluments”, dont le montant est proportionnel au prix de vente.

4% HT sur la tranche inférieure à 6 500 euros1,65% HT de 6 500 à 17 000 euros1,10% HT de 17 000 à 30 000 euros0,825% HT sur la tranche supérieure à 30 000 eurosauxquels s’ajoute donc la TVA au taux de 19,60%.

Le notaire perçoit ensuite des émoluments de formalités qui correspondent aux diverses tâches qu’il accomplit vis-à-vis de l’administration : vérification du permis de construire, extrait de cadastre, etc. Le tarif est fixé par décret pour chaque type de démarches. Le montant global de ces émoluments de formalité dépend donc des modalités d’acquisition (recours ou non à un emprunt, etc.).

Les remboursements de frais

Le notaire est amené à engager un certain nombre de frais pour le compte des ses clients : frais de géomètre, etc. Ces frais font naturellement l’objet d’un remboursement par l’acquéreur.

Les impôts et taxes

Les frais “de notaire” comprennent enfin et surtout les droits d’enregistrement perçus par l’officier public et reversés au Trésor Public.

Les droits d’enregistrement s’appliquent au prix de vente, auquel s’ajoutent toutes les “charges augmentatives du prix de vente”, mises à la charge de l’acquéreur.

Exemple : quand l’acheteur paie la totalité de la taxe foncière, la fraction représentative de la période antérieure à l’entrée dans les lieux est soumise aux droits d’enregistrement.

La commission d’intermédiaire n’est pas soumise aux droits d’enregistrement quand le mandat la met expressément à la charge de l’acquéreur.

Pour un logement ancien, ces droits s’élèvent à 5,09% du prix de vente.

3,60% de droit départemental + 1,20% de taxe communale + un prélèvement d’Etat égal à 2,50% du droit départemental + une taxe d’Etat de 0,2% à compter du 1/1/2006.

L’acheteur doit également régler le salaire du conservateur des Hypothèques ainsi que les droits de timbre.

Les logements neufs

Un logement est fiscalement considéré comme neuf quand il est acheté en état futur d’achèvement (pas encore construit) ou quand il est revendu par son premier acquéreur moins de cinq ans après son achèvement.

Les impôts et taxes

La vente d’un logement neuf est soumise non pas aux droits d’enregistrement classiques mais à la TVA (au taux de 19,60%).

Exemple : M. Martin achète un logement neuf au prix TTC de 1 196 000. Le notaire reversera 196 000 au Trésor.

Quand un logement neuf est revendu par son premier acquéreur, celui pourra déduire la TVA payée lors de l’achat de la TVA collectée lors de cette seconde transaction. Si la différence est négative, le Trésor rembourse le trop-perçu.

La vente est également soumise à une taxe de publicité foncière (TPF) de 0,60% sur le prix de vente hors taxe, auquel s’ajoute un prélèvement d’Etat égal à 2,5% du montant de la TPF.

Les émoluments du notaire

Les émoluments proportionnels du notaire sont réduits quand le logement n’a jamais été habité et qu’il est situé dans un ensemble immobilier comprenant plus de 10 logements.