Acheter quand on n’est pas marié...

Il est aujourd’hui très fréquent de voir des couples de concubins acheter ensemble le logement familial. Plusieurs solutions s’offrent à eux.

En cas d’achat immobilier, la situation des couples mariés est simple : le bien appartient la plupart du temps à la communauté conjugale si les intéressés se sont mariés sans contrat. Et en cas de séparation de biens, la propriété est répartie en fonction de l’apport de chacun.

La situation des couples de concubins est plus complexe. Ils ont le choix entre plusieurs solutions.

L’indivision

En achetant tous les deux le bien immobilier, les concubins deviennent propriétaires indivis du logement familial. Ce qui ne signifie pas qu’ils en détiennent une part égale. L’acte d’achat précise, en effet, dans quelle proportion chacun est propriétaire.

Dans la mesure du possible, mieux vaut d’ailleurs que cette répartition légale corresponde à la réalité de l’apport de chacun.

L’indivision présente, on le sait, un inconvénient majeur : chaque propriétaire peut demander à vendre sa part à tout moment puisque d’après le Code Civil, “nul n’est tenu de rester dans l’indivision” (article 815).

Contrairement au mariage, où il faut au moins le divorce pour entraîner la vente du logement familial en cas de désaccord, l’union libre est plus fragile : au moindre litige, le concubin en indivision peut provoquer la vente.

Pour limiter ce risque, les concubins peuvent signer une convention d’indivision chez un notaire. D’une durée maximale de cinq ans, cette convention, renouvelable, interdit toute vente ou partage tant qu’elle est vigueur.

La Société Civile Immobilière

Il suffit, avant d’acheter, de créer une société civile immobilière, en apportant un capital égal au montant de la transaction. C’est cette SCI qui sera propriétaire du bien, les concubins ne détenant que des parts de cette société.

Constitué de parts sociales, le patrimoine est plus facilement partageable et les cessions sont soumises à un droit de 4,80%. Mais les inconvénients ne sont pas négligeables : le fonctionnement de la SCI est relativement lourd et entraîne des frais administratifs et comptables.

En matière de succession, la SCI protège davantage le concubin survivant : les héritiers du défunt ont moins de pouvoir que dans l’indivision. Mais les problèmes fiscaux demeurent : toute transmission de patrimoine entre deux concubins est fiscalement coûteuse, qu’il s’agisse de parts sociales ou de parts d’indivision.

A cette différence près que la SCI permet des montages juridiques astucieux. Exemple : M. Martin et Mlle Dupont peuvent constituer leur SCI en se répartissant l’usufruit et la nue-propriété des parts. Monsieur et Mademoiselle possèdent chacun 50% en nue-propriété et 50% en usufruit. Si Monsieur décède, ses héritiers se partageront ses parts détenues en nue-propriété. Et Madame récupérera l’usufruit qu’il détenait sur l’autre moitié de la SCI. Elle sera ainsi usufruitière sur 50% des parts (comme à la constitution de la SCI) et pleinement propriétaire des autres parts, suite au décès de Monsieur. Le tout sans payer de droits de succession.

La tontine

Les concubins peuvent signer un “pacte tontinier” qui stipule qu’au décès de l’un, l’autre sera réputé seul propriétaire du bien. Dans ce cas, les héritiers du défunt n’ont aucun droit sur le logement familial puisque celui-ci ne fait pas partie de la succession au sens légal du terme. Mais surtout cette transmission de patrimoine est exonérée de droits de succession à deux conditions :

• Le logement doit constituer la résidence principale des deux concubins au moment du décès.
• La valeur du bien ne doit pas dépasser 76 000 euros au moment du décès.

L’intérêt de cette formule, séduisante dans son principe, reste limité en raison du faible du plafond d’exonération. Mais surtout, la tontine est beaucoup plus rigide que l’indivision ou la SCI. Il faut l’accord des deux parties pour vendre. Ou attendre le décès de l’une d’elles...

Le pacte civil de solidarité

La signature d’un Pacs entre deux concubins ne change pas grand chose en matière d’achat immobilier : il s’agit purement et simplement d’un achat en indivision, supposé financé à parts égales sauf mention contraire dans l’acte d’acquisition.

En revanche, les concubins “pacsés” bénéficient d’un avantage fiscal en matière de donations et successions. Le patrimoine transmis est soumis aux droits de mutation, après un abattement de 57 000 euros. Et la part nette taxable, après abattement, est soumise à une taxation de 40% pour la fraction inférieure à 15 000 euros et à 50% au-delà. Alors que la transmission d’un patrimoine entre deux concubins non “pacsés” supporte une taxation de 60% sans abattement.