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La Vie immobilière N° 13Paru le samedi 1 décembre 2007 à 00h00

Acheter au soleil grâce au fisc


Investir dans les îles françaises d'outre-mer permet de grosses économies d'impôts. Mais sans précautions, votre capital court le risque de s'évaporer. Nos conseils pour réussir votre opération.

Investissez sous les palmiers. Il ne vous reste plus que quelques jours pour réduire vos impôts. » A l'approche de la fin de l'année fiscale, les vendeurs d'immobilier redoublent d'imagination pour attirer les contribuables dans leurs filets. S'il est trop tard pour faire fondre au soleil vos impôts sur vos revenus 2007 - acheter de la pierre ne s'improvise pas -, le dispositif mis en place par la loi Girardin (juillet 2003 - www.legifrance.gouv.fr) a de quoi faire saliver les contribuables désireux de réduire leur note fiscale 2008. L'investissement locatif dans les départements, communautés ou pays d'outre-mer peut en effet être financé pour moitié grâce à l'argent de vos impôts si vous mettez le bien en location pendant au moins cinq ans. Pour soutenir la construction locale sans y laisser de plumes et revendre dans de bonnes conditions, il est indispensable de vous livrer à une véritable analyse immobilière des destinations subventionnées par le fisc.

Notre dossier vous aide à sélectionner les bons emplacements en fonction de leur risque et de leur attractivité. Guadeloupe, Martinique, Saint-Martin, Guyane, Réunion, Mayotte, Nouvelle-Calédonie ou encore Polynésie française, autant de marchés exotiques qui demandent des attentions particulières. S'il vaut mieux fuir le centre-ville de Cayenne, en Guyane, celui de Baie-Mahault, en Guadeloupe, mérite votre attention... Certaines prestations peu répandues en métropole sont un préalable outre-mer. Comme la sécurisation de la résidence et son gardiennage ou la présence d'air conditionné dans l'appartement. L'enjeu est de taille : « Il faut un loyer qui rentre. Si le bien ne trouve pas de locataire, le contribuable risque d'être requalifié sur l'ensemble de l'opération », met en garde Christine Vassal-Largy, responsable du pôle immobilier chez Thesaurus. Autre précaution, privilégiez les constructions mixtes dans lesquelles les locaux achètent en résidence principale. Outre l'assurance d'une localisation intéressante, vous éviterez de vous retrouver en concurrence avec nombre de copropriétaires tentés eux aussi de revendre leur bien au terme du bénéfice fiscal. De plus, mieux vaut savoir que les meilleurs produits se négocient dès le premier trimestre et non en fin d'année, sous peine de se voir proposer des queues de programme...

revente

N'escomptez pas de plus-value

L'achat en Girardin, qui permet de réduire ses impôts, s'accompagne rarement de plus-value à la sortie. « Au mieux, le bien se vend au même prix. L'économie d'impôt est à la hauteur du risque pris », estime Olivier Boukobza, directeur général des Espaces immobiliers de BNP Paribas. Difficile de prédire en effet quel sera le niveau des prix de l'ancien dans six ans. Seule certitude, les accédants locaux à la propriété bénéficient d'une économie d'impôt de 25 % dans le neuf. Ils ont donc peu d'intérêt à acheter de l'ancien. Et ne vous feront pas de cadeau dans le cadre d'une négociation puisqu'ils savent que vous avez acquis ce produit avec au moins 40 % de rabais. Enfin, quoi qu'en disent les vendeurs, la garantie revente ne vous prémunit pas contre une décote. Elle n'est valable qu'en cas de cession anticipée (divorce, chômage, naissances multiples) et viendra compenser la perte de votre avantage fiscal en cas de vente de votre logement avant le terme.

Dispositif Girardin mode d'emploi

L'achat d'un logement neuf outre-mer dans le cadre de la loi Girardin permet de bénéficier d'un très fort levier de défiscalisation, jusqu'à 64 % du montant de l'investissement réalisé. D'où un attrait certain pour les gros contribuables. Plusieurs formules coexistent avec des degrés de risque différents.

Investir pour louer dans le secteur libre permet de réduire ses impôts de 40 % du montant de l'achat sur une durée de cinq ans, soit 8 % par an. Dans le cadre d'une location en secteur intermédiaire, c'est-à-dire comprenant un plafond de loyer et de ressources pour les locataires, cette économie grimpe à 50 %. « Attention, les niveaux de revenus demandés entrent parfois en contradiction avec les exigences d'un bailleur en matière de solvabilité, ce qui ne facilite pas la recherche de locataires. Et si votre gestionnaire ne respecte pas ces contraintes dans la gestion du bail, vous risquez un redressement de l'administration fiscale », note Karl Desbordes, de l'agence Laforêt Immobilier de Fort-de-France (Martinique). En achetant en zone urbaine sensible (ZUS), vous bénéficierez en plus d'une réduction d'impôt de 10 % sur six ans. Mais la location et la revente dans ce type de secteur n'en sont que plus difficiles. Enfin, dans tous les cas de figure, l'Etat octroie une déduction supplémentaire de 4 % si votre logement dispose d'équipements de production d'énergie renouvelable. L'économie fiscale débute à la livraison du logement et non pas à la signature chez le notaire. Elle est conditionnée à l'installation d'un locataire dans les murs dans un délai maximal de six mois. Attention cependant, le gain fiscal total est calculé sur un prix de 2 125,51 euros le mètre carré TTC. Au-delà de ce plafond, les sommes engagées n'auront donc aucune incidence sur votre feuille d'impôt. Pour l'acquisition d'un 60 m2, la réduction portera au mieux sur 127 530 euros (2 125,51 x 60) quel que soit le prix d'achat, généralement bien supérieur. Il faut noter que la surface de la terrasse (ou varangue) entre dans ce calcul dans la limite de 14 mètres carrés.

Attention à l'emplacement

Les investisseurs ne sont pas les seuls à profiter de ces avantages. Les acheteurs d'une résidence principale neuve bénéficient également d'une ristourne fiscale de 25 %, étalée cette fois sur dix ans, avec l'obligation d'habiter le logement pendant cinq ans au minimum. D'où une décote possible à la revente, une fois l'avantage fiscal épuisé. « Il ne faut pas perdre de vue qu'il s'agit d'un achat immobilier. Les investisseurs sont parfois aveuglés par l'économie d'impôt alors que le choix de l'emplacement est primordial, le risque étant de ne pas revendre son bien au terme de l'opération ou d'avoir à le brader », estime Christine Valence, ingénieure patrimoniale chez BNP Paribas Banque privée.

Où investir un choix déterminant

Guadeloupe près des plages

chiffres clés

Prix : à partir de 2 300 e/m2

Rendement : 3 à 5 %

Ticket d'entrée : 150 000 e

L'« île papillon » possède deux atouts majeurs. Tout d'abord, des prix proches des plafonds défiscalisables, à partir de 2 300 euros pour un bien standard et jusqu'à 3 500 euros pour un appartement de standing. Second avantage, non négligeable, les belles plages sont toutes proches des deux coeurs économiques de l'île, Pointe-à-Pitre et Baie-Mahault, ce qui ouvre des perspectives d'investissement les pieds dans l'eau sans trop de risques. Certaines opérations permettent ainsi de basculer d'une location classique à une location saisonnière au terme de l'investissement. « Ce cas de figure ne se présente pas tous les jours. C'est la cerise sur le gâteau. Il faut souvent y mettre le prix », avertit Philippe Touton, directeur d'Océorane, filiale de la Caisse d'épargne en outre-mer. Ainsi, au Gosier, station balnéaire réputée près de Pointe-à-Pitre, les programmes luxueux se négocient à 5 000 euros le mètre carré. Dans la résidence Marisol, commercialisée par Mig Invest, un appartement d'une surface défiscalisable de 89 m2 coûte actuellement 400 000 euros. Si la production de logements redémarre après une pause qui a duré de quatre à cinq ans, tout n'est cependant pas bon à prendre. A Petit-Bourg, commune au sud de Pointe-à-Pitre pourtant promise à un beau développement, certains logements en sortie de ville cherchent preneur depuis près de deux ans. De même, mieux vaut se détourner du quartier des Abymes, près de l'aéroport, où l'offre abonde. Les locataires quittent dès qu'ils le peuvent cette zone minée par des problèmes d'insécurité.

Notre conseil Pour un investissement près des plages, visez Baie-Mahault ou Le Gosier. Cependant, les prix des appartements en bord de mer y sont plus élevés qu'ailleurs.

emplacement - Karl Desbordes, directeur de l'agence Laforêt Immobilier, Fort-de-France

Acheter un appartement les pieds dans l'eau peut faire rêver, mais ce n'est pas là qu'on trouvera un locataire à l'année. Mieux vaut viser la proximité des pôles d'activité. C'est un investissement moins sexy mais aussi moins risqué.

Martinique en ville

chiffres clés

Prix : à partir de 2 300 e/m2

Rendement : 3 à 5 %

Ticket d'entrée : 150 000 e

Avec des tarifs qui démarrent à 2 300 euros le mètre carré et permettent de déduire la majeure partie de son investissement, l'« île aux fleurs » est, sur le papier, l'une des destinations les plus attrayantes pour réduire ses impôts. Afin d'optimiser son opération, il convient néanmoins d'investir à proximité des deux poumons économiques de l'île, Fort-de-France et Le Lamentin. Si vous en avez les moyens (200 000 euros au minimum), privilégiez les trois ou quatre-pièces qui concentrent, du fait des structures familiales, la majorité de la demande locative. Dans le nouveau quartier de l'Etang Z'Abricot, zone d'activité constituée de logements et de bureaux au sud de Fort-de-France, un quatre-pièces de 94,52 m2 avec 24,18 m2 de terrasse, dans une résidence de bon standing du groupe Vinci, face à la mer, se vend 295 000 euros (environ 2 800 euros le mètre carré). Cet appartement pourra se louer autour de 1 000 euros par mois. Intéressez-vous aussi aux communes de Schoelcher, Case-Pilote, Ducos ou Saint-Joseph, appréciées pour leur qualité de vie à proximité des capitales économiques. L'absence d'un réseau de transport performant et les embouteillages récurrents aux abords des villes doivent en revanche freiner les velléités d'acquisitions excentrées. Evitez la proximité des plages du Marin ou du François - aussi belles soient-elles. « Aux heures de pointe, il faut parfois plusieurs heures pour parcourir 60 kilomètres », prévient Karl Desbordes, directeur de l'agence Laforêt Immobilier de Fort-de-France. Ne vous emballez pas non plus pour la station balnéaire des Trois-Ilets, à vingt minutes de Fort-de-France en bateau. La commune, bétonnée ces dernières années, dispose d'une offre trop abondante pour trouver un locataire à bon prix. Les loyers tournent couramment autour de 8 à 10 euros le mètre carré en fonction du standing et de la localisation.

Notre conseil Privilégiez les quartiers chics de Fort-de-France comme la Redoute, Didier ou Clairière, voire les villes huppées comme Schoelcher.

simulation

Moïse F., célibataire, directeur logistique, paie 9 500 euros d'impôt par an. Il projette d'acheter un T2 de 45 m2 avec parking à Saint-Denis de La Réunion à crédit pour 174 517 euros packagé (TVA, frais de notaire et hypothécaires compris). Il emprunte cette somme à 5,4 % (assurances incluses) sur vingt ans. Sa réduction d'impôt sur cette opération est de 47 810 euros sur cinq ans. Le loyer mensuel, en secteur intermédiaire, s'élève à 450 euros.

Recettes annuelles

Loyer brut annuel 5 4 00Euro(s)

Economie d'impôt 9 562 Euro(s)

Total 14 962 Euro(s)

charges annuelles

Remboursement du prêt 14 280 Euro(s)

Coût de la gestion locative 594 Euro(s)

(11% assurances incluses)

Taxe foncière 450 Euro(s)

Total 15 324 Euro(s)

Effort de trésorerie annuelle 362Euro(s)

NOTRE AVIS Le crédit est financé par les loyers et l'économie d'impôt les cinq premières années, l'effort mensuel s'élevant à 30,16 euros. Au terme, le capital restant dû se monte à 145 000 euros. Si le propriétaire revend au prix d'achat, il récupère 29 517 euros (174 517 - 145 000). S'il revend en-deça de 145 000 euros, par exemple 140 000 euros, sa perte s'élèvera à 5 000 euros. Le prix de revente est donc la clé de la réussite ou de l'échec d'une opération en loi Girardin.

Saint-Martin dans le luxe au sud

chiffres clés

Prix : à partir de 4 500 e/m2

Rendement : 3 à 4 %

Ticket d'entrée : 450 000 e

Dans sa partie française, la plus petite île au monde à être divisée entre deux pays (avec les Pays-Bas) offre de belles opportunités pour les gros portefeuilles. Il convient en effet d'éviter les programmes populaires qui inondent le nord de cette île, découverte par Christophe Colomb en 1493 le jour de la Saint-Martin. « Il y a très peu d'actifs et le marché de la revente, qui plus est pour les petites surfaces, est pratiquement inexistant », avertit un professionnel. « Saint-Martin est un marché intéressant mais réservé à une clientèle fortunée », ajoute Hervé Persenda, directeur associé de Select Invest. Les contribuables payant de 20 000 à 30 000 euros d'impôts par an peuvent néanmoins prospecter au sud, là où la nature est sauvage et les maisons luxueuses. Du fait du prix largement au-dessus des plafonds de défiscalisation, la réduction d'impôt réelle est toutefois plus proche de 25 % que de 50. « Pour réussir son opération, il est indispensable d'investir dans des produits avec piscine et réfrigérateur géant formaté aux appétits des Américains, qui représentent la grande majorité des trois millions de touristes annuels », poursuit Hervé Persenda. Il est vrai que ces villas ne se vendent pas à moins de 450 000 euros. Dans la résidence Bleu Rivage, à Palmeraie Baie, qui surplombe la plage de sable blanc de Friars Bay, vous devrez ainsi compter 527 000 euros pour une maison d'une centaine de mètres carrés louée 1 050 euros par mois les cinq premières années. Ensuite, vous pourrez la récupérer pour votre usage personnel et la louer une trentaine de semaines dans l'année (sur la base de 1 000 euros la semaine), en profitant du statut avantageux de loueur en meublé professionnel (dès 23 000 euros de revenus locatifs).

Notre conseil Préférez les habitations aux surfaces généreuses, proches de la mer.

www.

Guade- loupe et Martinique

defiscalisation-impot.com

groupimo.com

laforet.com

mtd-finance.fr

oceorane.com/

Guyane

groupimo.com

laforet.com

Mayotte

quietude.fr

Nouvelle-Calédonie

oceorane.com/

Réunion

apavou- immobilier.com

defiscalisation-impot.com

lbb-sa.com

mtd-finance.fr

prmi.fr

thesaurus.fr

St-Martin

defiscalisation-impot.com

Tahiti

defiscalisation-impot.com/

Et aussi...

espaces-immobiliers.fr

fpcfrance.fr

independants-patrimoine.fr

Guyane dans le standing

chiffres clés

Prix : à partir de 3 000 e/m2

Rendement : autour de 5 %

Ticket d'entrée : 100 000 e

Idéal investisseurs : mise de départ faible, 8 % de rentabilité locative. » Méfiez-vous des promesses de gains mirifiques faites par certains vendeurs sur Internet. La forte demande locative et les loyers élevés (400 euros par mois pour un studio, 650 euros pour un deux-pièces) peuvent faire espérer un bon rendement, mais la réalité est plus contrastée. « De fréquents problèmes d'impayés pèsent sur la rentabilité. Il faut être ultra-sélectif sur le choix des dossiers », observe un administrateur de biens. Dans ce contexte, les fonctionnaires venus gonfler leurs émoluments sous l'équateur font figure d'occupants rêvés. Sachez toutefois qu'ils s'installent rarement dans le centre de Cayenne. Ils préfèrent les quartiers périphériques, jugés plus séduisants. Remire-Montjoly, commune chic en bord de mer à 10 km de la capitale, est l'un des secteurs les plus prisés. L'offre y est rare, bien que quelques programmes sortent tout de même de terre. Prévoyez 140 000 euros pour une maison avec une chambre et un séjour. L'Ile de Cayenne, qui regroupe Cayenne, Remire-Montjoly et la commune de Matoury, concentre 62 % des 43 000 emplois du département. D'où un attrait moindre pour les autres villes comme Kourou, malgré son centre spatial, ou Saint-Laurent-du-Maroni, à la frontière du Surinam, qui voit passer des dizaines de milliers de clandestins par an.

Notre conseil Pour faciliter la location de votre bien, donnez la priorité aux résidences gardées et sécurisées.

Réunion cap au nord-ouest

chiffres clés

Prix : à partir de 3 000 e/m2

Rendement : 2,5 à 3 %

Ticket d'entrée : 150 000 e

Après les secousses liées à l'épidémie de chikungunya, le marché réunionnais est reparti. La défiscalisation continue de soutenir la croissance du département, supérieure à 4 % par an depuis 2002. Tout autant que la pression démographique. L'île compte actuellement 785 000 habitants, un chiffre qui devrait atteindre le million d'ici à 2025. Ce sont donc 6 000 logements qui doivent être construits chaque année pour faire face aux besoins de la population. Le nord et l'ouest de l'île sont les régions les plus prisées des nouveaux acquéreurs, même si l'est connaît un regain d'intérêt depuis trois ans grâce à la mise en service de nouvelles infrastructures routières. Parmi les acheteurs, on compte autant de Réunionnais que de métropolitains. Ces derniers investissent généralement dans de petites surfaces en centre-ville, alors que les locaux préfèrent les villas. Si l'achat immobilier reste abordable, le manque de terrains constructibles fait grimper le prix du neuf dans l'île. « A La Réunion, les indicateurs économiques et sociaux sont excellents. Les gens vivent plutôt bien. Il n'y a aucun souci à se faire sur la qualité de la demande locative », observe Christine Vassal-Largy, responsable du pôle immobilier chez Thesaurus. A condition, bien entendu, de ne pas surpayer votre investissement. A Saint-Denis, principal bassin d'emplois, les résidences neuves se commercialisent de 3 000 à 3 500 euros le mètre carré. Compter 174 000 euros pour un 45 m2 avec parking qui se louera 450 euros par mois. A Saint-Gilles-les-Bains, le Saint-Tropez local, le mètre carré peut grimper à 4 500 euros, avec des pics à 5 000 euros en front de mer, face au lagon. Il faut dire que c'est l'un des rares endroits où l'on peut se baigner. Et trouver rapidement preneur à la sortie.

Notre conseil Privilégiez les promoteurs ayant fait leurs preuves sur place, tels Apavou ou Bâtisseurs de Bourbon, et les petites copropriétés n'affichant que 2,5 à 3 % de rentabilité mais à l'abri de problèmes de remplissage.

intermédiaires

Exigez le label AMF

Certains réseaux n'hésitent pas à adopter des techniques de vente ultra-agressives pour appâter le chaland. Attention toutefois aux vendeurs pressés de toucher leur commission. Recrutés à la va-vite, ils « écoulent » des programmes dont la qualité de l'emplacement et de la construction laisse souvent à désirer. Demandez à votre interlocuteur sa carte professionnelle. Pour prétendre au titre de conseiller en investissement financier (CIF), statut légal créé par la loi de sécurité financière en 2003, les conseillers indépendants doivent appartenir à une association agréée par l'AMF*. En passant par un CIF, vous bénéficiez d'un suivi écrit des recommandations mais aussi, en cas de problème, de garanties financières, le conseiller étant dans l'obligation de souscrire une assurance responsabilité civile par l'intermédiaire de son association. Privilégiez par ailleurs les promoteurs locaux. « Les groupes métropolitains, avec leurs gros sous, achètent souvent le foncier à des prix déraisonnables », avertit un promoteur installé à La Réunion.

* Autorité des marchés financiers, www.amf-france.org

clientèle

Les fonctionnaires donnent le ton

A qui les propriétaires rêvent-ils de louer leur appartement dans les DOM-TOM ? Aux fonctionnaires ! Leurs salaires y sont en effet fortement majorés (+ 40 % aux Antilles et en Guyane, + 108 % en Nouvelle-Calédonie). De nombreux métropolitains « s'expatrient » ainsi outre-mer, d'autant qu'ils bénéficient d'une belle prime d'installation allant de douze mois de salaire tous les quatre ans aux Antilles à vingt-trois mois à Mayotte. Ils viennent ainsi gonfler la demande soit à la location, soit à l'achat. S'ils ne repartent pas, ils peuvent aussi profiter d'avantages à la retraite. Ils ont droit à une majoration de leur pension (de 35 % à La Réunion à 75 % à Tahiti ou en Nouvelle-Calédonie). Un attrait amplifié par l'absence d'impôt sur le revenu ou d'ISF comme à Tahiti ou à Saint-Martin. Néanmoins, le gouvernement pourrait revenir sur ces pratiques datant de l'après-guerre. Un projet de réforme est sur la table et devrait être opérationnel en 2008. Si vous comptez vous installer pour profiter de ces avantages, n'attendez pas trop !

Polynésie à Papeete

chiffres clés

Prix : à partir de 3 000 e/m2

Rendement : 4 à 5 %

Ticket d'entrée : 150 000 e

Cet archipel pourrait faire figure de paradis. Au-delà des plages sublimes, cet ensemble d'îles devenu pays d'outre-mer (POM) en 2004 détient depuis lors les manettes de sa fiscalité. Pas d'impôt sur le revenu ni d'ISF, de droits de succession ou d'impôt sur les plus-values pour ses résidents. D'où l'attrait de milliers de retraités de la fonction publique qui, outre la majoration de leur pension propre à la domiciliation outre-mer (voir encadré), viennent faire fondre leurs impôts au soleil et animent le marché immobilier de haut de gamme. La demande locative se situe majoritairement dans l'agglomération de Papeete qui regroupe 90 000 habitants, soit la moitié de la population de l'île. Pour trouver un locataire à bon prix, mieux vaut cependant viser les communes chics autour de la capitale, comme Punaauia et Mahina, toutes deux à moins de quinze minutes. Une maison de 200 m2 avec piscine et vue sur mer s'y négocie à partir de 580 000 euros, soit près de 3 000 euros le mètre carré. Elle pourra se louer jusqu'à 2 300 euros. Pour un budget inférieur, on peut se reporter sur des biens à louer à de jeunes actifs. Le ticket d'entrée pour un T2 de 50 m2 tourne autour de 150 000 euros, pour un loyer d'environ 600 euros. La population dispose de revenus élevés, avec un salaire moyen global de 1 800 euros. Elle est donc solvable pour un niveau de loyers comparable au nôtre, même si par ailleurs la vie y est plus chère qu'en métropole. Aujourd'hui, cependant, on observe une légère baisse des prix des loyers sur les petites et moyennes surfaces (du studio au trois-pièces) depuis 2006, corrigeant le pic de 2005.

Quelques interrogations demeurent toutefois quant à l'avenir économique de l'archipel. Du fait des problèmes politiques qui ont secoué l'île ces derniers mois (renversement du président Oscar Temaru par motion de censure, boycott par son parti de l'élection du nouveau président), les grandes décisions d'investissement ont été reportées. De même, les privilèges octroyés aux fonctionnaires pourraient être amendés, voire disparaître à l'horizon 2008, si le gouvernement français légifère en ce sens (voir encadré ci-dessus).

Notre conseil Achetez dans le haut de gamme pour faciliter la revente du bien au terme de votre investissement. Le potentiel touristique intarissable garantit le remplissage en cas de location saisonnière.

Nouvelle-Calédonie dans le social

chiffres clés

Prix : à partir de 3 000 e/m2

Rendement : autour de 5 %

Ticket d'entrée : 100 000 e

Grande exportatrice de zinc, la Nouvelle-Calédonie connaît une embellie économique grâce à la hausse des prix des matières premières. Le marché immobilier n'y est cependant pas très actif. Hormis les expatriés, peu de locataires sont aujourd'hui réellement solvables. Des incertitudes planent sur l'avenir politique de cette région. Les relations entre la France et l'archipel sont régies par les accords de Nouméa de 1988, qui doivent être remis à plat en 2014 par référendum. Néanmoins, il est possible d'y souscrire des parts de sociétés civiles immobilières dédiées à la construction de logements sociaux. « C'est un volet peu connu de la loi Girardin, possible partout mais effectif dans peu de régions. L'économie d'impôt est de 60 %, car l'achat est réalisé en secteur social. Le montant de la revente est connu à l'avance, mais il est décoté de 40 % par rapport au prix d'acquisition. Ce qui permet tout de même de dégager un taux de rendement interne de 15 % par an », détaille Philippe Touton, directeur d'Océorane, filiale de la Caisse d'épargne, une des seules banques à pratiquer ce type de montage. Les prochaines opérations sont prévues pour 2008.

Notre conseil Pour un investissement sûr, optez pour l'achat de parts de sociétés civiles immobilières adossées à des organismes sociaux.

Mayotte sur Grande Terre

chiffres clés

Prix : à partir de 2 500e/m2

Rendement : 4,5 %

Ticket d'entrée : 130 000 e

A écouter Yannick Ainouche, directeur général de Quiétude Patrimoine, cela ne fait pas l'ombre d'un doute : les meilleures opportunités d'investissement en Girardin sont aujourd'hui situées à Mayotte. « A onze heures de vol, certes, mais avec très peu de décalage horaire, Mayotte affiche le premier taux de natalité d'Europe. Le gouvernement veut en faire un point d'entrée économique dans le golfe du Mozambique. Et puis il y a un potentiel touristique extraordinaire au milieu de l'un des plus grands lagons du monde », s'enthousiasme-t-il. Ajoutez à cela la perspective d'une consultation électorale en 2008 qui pourrait faire de cette collectivité un département engendrant une arrivée massive de fonctionnaires et vous comprendrez son optimisme. Ce qui est sûr, en tout cas, c'est que le boom démographique, lui, est bien réel. « On est proche des 200 000 habitants, contre 120 000 il y a dix ans. Le manque de logements est patent », confirme le promoteur Habib ben Chadouli. Les projets de construction se concentrent à proximité de la capitale, Mamoudzou. Aux portes du lagon, par exemple, il faut compter 150 000 euros pour un deux-pièces de 55 m2.

Notre conseil Si vous avez une âme de pionnier, vous pouvez tenter le jackpot sur Grande-Terre, à proximité du centre névralgique Mamoudzou. Passez votre chemin sur Petite-Terre

plus-value - Olivier Bokobza, directeur général des Espaces immobiliers BNP Paribas

La loi Girardin permet de déduire en zone sensible jusqu'à 64 % du prix de l'acquisition du montant de ses impôts. Le risque encouru est donc logiquement important. Rien ne dit que vous revendrez votre bien au prix auquel vous l'avez acheté.

tout en un

Le coût des packages

Un investissement en Girardin est le plus souvent vendu « tout compris », c'est-à-dire dans un package incluant les différents frais contractuels (notaire, intérêts intercalaires en cas de vente sur plans, coût d'hypothèque ou de cautionnement) et les assurances (vacance entre deux locataires, mise en place du premier occupant, impayés...). Le coût de ce package augmente le plus souvent la facture de 10 à 15 %. Peuvent s'y ajouter les frais de gestion locative, autour de 8 % des loyers engrangés. Attention, la transparence n'est généralement pas de mise et le flou entretenu par certains promoteurs ou conseillers en patrimoine tente de masquer les marges confortables qu'ils s'octroient. Demandez à votre interlocuteur de détailler chaque poste de dépense. Ces garanties sont également une indication sur la qualité de l'investissement. Ainsi, un programme non assuré contre l'absence de locataire ou les impayés est le plus souvent situé dans une zone à risque. Mieux vaux donc fuir un gestionnaire n'offrant pas ces assurances.

Ariane Artinian et Jorge Carasso, avec, pour La Réunion, Antonin Amado

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