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La Vie immobilière N° 14Paru le vendredi 1 février 2008 à 00h00

Acheter dans le neuf en nue-propriété


En matière d'investissement locatif neuf, il y a bien sûr les dispositifs Robien et Borloo, ou la loi Girardin pour l'outre-mer... Acheter une partie seulement du droit de propriété peut également se révéler une technique efficace. Pour gros contribuables.

Le démembrement de propriété permet de séparer le droit de propriété en deux parties : la nue-propriété et l'usufruit. Il est souvent utilisé dans une logique de transmission de patrimoine dans le but de minorer les droits de mutation par rapport à une donation en pleine propriété. Mais il peut être intéressant de s'en servir pour se constituer un patrimoine à moindres frais. En n'achetant que la nue-propriété, l'acquisition s'avère en effet moins coûteuse, avec des conséquences fiscales favorables à l'investisseur. Des programmes spécifiques vous permettent de bénéficier de ce mécanisme dans le neuf.

Comment ça marche

Le nu-propriétaire conserve la propriété des murs mais ne dispose plus de l'usage du bien. C'est l'usufruitier qui détient ce droit. En pratique, cela signifie qu'il peut l'occuper ou le louer et en percevoir les revenus. Le démembrement peut être viager ou temporaire. Lorsqu'il est viager, il s'éteint au décès de l'usufruitier et n'a donc d'intérêt que dans une problématique successorale. Lorsqu'il est temporaire, il est décidé par contrat entre nu-propriétaire et usufruitier pour une durée limitée, en général une quinzaine d'années. Son objectif est purement patrimonial. Dans le cadre de l'investissement immobilier, c'est uniquement le démembrement temporaire qui s'applique. Mais attention, cette technique n'est valable que pour certaines catégories de contribuables. Ainsi, elle concerne en priorité les investisseurs fortement imposés ou qui disposent de revenus fonciers importants et ne recherchant pas de revenus immédiats. En effet, au lieu de réaliser un investissement locatif pour défiscaliser et de recourir à des artifices pour ne pas en percevoir les revenus, il suffit d'acheter la nue-propriété d'un bien. Ainsi, l'investisseur n'aura pas de revenus fonciers à déclarer puisque c'est quelqu'un d'autre, en l'occurrence l'usufruitier, qui les percevra. De fait, l'investisseur achète le droit de devenir plein propriétaire au bout d'un nombre d'années défini à l'avance. Moyennant quoi il bénéficie d'avantages fiscaux non négligeables.

Gagner sur tous les tableaux

Le nu-propriétaire peut en outre déduire les dépenses pour gros travaux dont il a la charge sur les revenus fonciers perçus pour d'autres biens mis en location. En effet, selon l'article 605 du Code civil (inchangé depuis 1804), qui organise la répartition des charges d'un bien démembré, le nu-propriétaire doit assurer les réparations importantes. Ce sont celles « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et couvertures entières, des digues, murs de soutènement et clôtures aussi en entier ». Toutes les autres réparations sont dites d'entretien et incombent à l'usufruitier. Si les travaux génèrent un déficit foncier, le nu-propriétaire ne pourra pas les imputer sur son revenu global mais sur ses revenus fonciers des dix années suivantes. Sauf si le bien résulte d'une donation ou d'une succession entre parents jusqu'au quatrième degré, auquel cas l'imputation sur le revenu global pourra s'opérer dans la limite du plafond de 10 700 euros par an (hors intérêts d'emprunt, bien sûr). Ces intérêts qui ont éventuellement servi à financer la nue-propriété sont également déductibles des autres revenus fonciers. Attention : si l'usufruitier occupe lui-même le bien, le nu-propriétaire ne peut déduire aucune charge, de quelque nature qu'elle soit.

Autre élément dont il faut tenir compte : la plus-value. Le nu-propriétaire (comme l'usufruitier) est redevable de l'impôt sur les plus-values. Mais, comme pour un achat traditionnel, celles-ci sont exonérées au bout de quinze ans. D'où l'intérêt d'un démembrement temporaire égal au moins à cette durée. Le démembrement permet aussi d'échapper à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). En effet, le fisc considère que le bien démembré entre dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Ce qui signifie que le nu-propriétaire en est exonéré. Encore faut-il que l'usufruit soit accordé à une personne non imposable ou très faiblement imposable, ou encore à une personne morale (société) qui n'est, par définition, pas soumise à l'ISF. A défaut, l'administration fiscale peut contester l'exonération et redresser le particulier si elle soupçonne que le démembrement n'a d'autre objet que l'exonération fiscale.

Des montages spécifiques

Pour faire profiter les particuliers fortement imposés de ce dispositif fiscal très avantageux, certains promoteurs, en partenariat avec des gestionnaires de patrimoine, proposent des montages très ciblés. C'est le cas de la société Perl (Pierre épargne retraite logement), qui s'est spécialisée dans la vente aux investisseurs de la nue-propriété de programmes qu'elle construit un peu partout en France. Une offre que l'on retrouve chez un gestionnaire comme Haussmann Patrimoine ou Thesaurus.

La formule est finalement assez simple : « Nous proposons à l'investisseur d'acheter la nue-propriété d'un immeuble neuf dont l'usufruit est vendu à un institutionnel, explique Christophe Geoffroy, cofondateur de Haussmann Patrimoine. Celui-ci se charge ensuite de louer le bien. » Le gestionnaire propose notamment des programmes en démembrement à Levallois-Perret (Hauts-de-Seine) et dans la région toulousaine, vendus en Vefa (vente en état futur d'achèvement). A Levallois, par exemple, la nue-propriété est acquise avec un droit d'usufruit de la société Codelog (filiale du groupe Procilia, cinquième collecteur national du 1 % logement), qui, pendant toute cette période, assure l'exploitation locative du bien et en perçoit les loyers. Au bout de dix-sept ans, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien qu'il peut alors revendre ou louer à son tour.

Outre l'aspect fiscal, l'investisseur bénéficie aussi d'un prix d'achat très avantageux sur des secteurs généralement porteurs de plus-value à terme. Dans le cadre de ce programme, les appartements sont vendus en nue-propriété à 56 % de leur valeur en pleine propriété. Une formule idéale : pas de souci de gestion, pas de dépenses d'entretien, pas de taxe foncière à régler ni de frais de remise en état des lieux (parties communes comme privatives)... L'usufruitier prend toutes ces dépenses à sa charge. « Pour les investisseurs, l'intérêt tient aussi au fait que Perl propose des délais de commercialisation courts, car les opérations que monte ce promoteur sont de petits collectifs », assure Christophe Geoffroy. Beaucoup d'arguments, donc, pour un type d'investissement qui reste cependant très ciblé

Colette Sabarly

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