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La Vie immobilière N° 17Paru le jeudi 1 mai 2008 à 00h00

Acheter un logement étudiant


Les petites surfaces continuent de bien se vendre. Toutefois, mieux vaut viser juste avant de se lancer.

A vendre, 17 m2 dans résidence étudiante près de la fac de pharmacie dans le 8e arrondissement de Lyon : 54 000 euros. » Ce produit mis sur le marché en novembre n'aura pas mis beaucoup de temps à trouver preneur. « Une semaine après la publication de l'annonce, il était vendu », se souvient Olivier Dumas, du réseau Urbania à Lyon. Alors que le marché montre de sérieux signes de ralentissement, les petites surfaces bien situées continuent d'attirer les investisseurs. « Les acheteurs y voient une manière de se constituer un complément de retraite à moindre coût. La valeur pierre rassure car les marchés financiers connaissent des oscillations un peu chaotiques », commente Christine Vassal-Largy, de la société de conseil en investissement immobilier Thesaurus. De fait, acheter une petite surface dans l'ancien ou dans le neuf permet d'investir dans la pierre pour moins de 100 000 euros. Les rendements se situent aujourd'hui entre 4 et 6 % selon les formules choisies. L'effort d'épargne est minime. « Lorsqu'un investisseur rembourse 600 euros de crédit par mois, il touche environ 450 euros de loyer », ajoute Hervé Puybouffat, président de la branche promotion de Tagerim. Bien sûr, ce schéma idyllique ne s'applique pas partout. Il implique de choisir avec soin son bien, son emplacement, voire son gestionnaire lorsque l'on souhaite ou doit déléguer. Cet investissement comporte aussi une part de risque. Plusieurs solutions s'offrent à vous. Voici nos conseils pour trouver la plus adaptée.

La résidence étudiante pour la tranquillité

C'est un investissement clés en main. Une fois le programme choisi, vous signez un bail de neuf ans, renouvelable, avec un gestionnaire. Il se charge de trouver un locataire, de le remplacer pendant les périodes de vacances (les trois mois d'été) et d'en trouver un nouveau quand le bail se termine. Ce produit vous permet de bénéficier du statut de loueur en meublé, qui vous assure des revenus presque nets d'impôt (voir encadré p. 30). Les loyers sont le plus souvent garantis par contrat. En proche banlieue parisienne, par exemple à Clamart (Hauts-de-Seine), un studio de 22 m2 est actuellement commercialisé à 86 400 euros. Le rendement annuel proposé est de 4,74 %.

De fait, les rentabilités promises se situent généralement autour de 4,5 %, soit près de 1 point de moins que pour une gestion en direct. « C'est le prix de la sécurité. Le gestionnaire prend en charge le risque locatif, l'entretien, les charges de fonctionnement, les aléas de recouvrement de loyer », explique Jean-Marc Bierry, directeur du développement chez Lamy Résidences. La garantie des loyers est dépendante de la bonne santé financière du gestionnaire. « Le choix d'un administrateur de biens solide est le critère numéro un lorsque l'on souhaite se lancer dans ce type d'investissement. Un vendeur qui promet 5,5 % de rentabilité aura du mal à tenir son engagement », commente Christine Vassal-Largy. Privilégiez les gestionnaires d'expérience présents sur ce segment depuis plusieurs années. Dans le cas d'un achat dans le neuf et s'il s'agit d'une résidence avec services, vous pouvez récupérer la TVA de 19,6 % sur vingt ans. Si vous revendez avant, vous aurez à rembourser cette taxe au prorata des années restant. Les frais de notaire sont réduits dans le neuf. Ils tournent autour de 3 % pour 100 000 euros déboursés, contre 7 % dans l'ancien. Ne vous laissez pas aveugler par les rabais octroyés dans le cadre de cet achat, les prix doivent être en adéquation avec le marché local. D'autant qu'en cas de revente votre acheteur potentiel ne bénéficiera pas de ces remises. « Une résidence étudiante ne se gère pas de la même façon qu'une résidence de tourisme ou qu'une résidence seniors. La fréquence de rotation des étudiants implique des capacités particulières en matière de remplissage, notamment pendant les grandes vacances », conseille Olivier Bokobza, directeur d'Espaces immobiliers chez BNP Paribas.

Le neuf pour l'économie d'impôt

Si vous optez pour de l'immobilier classique, vous avez plusieurs solutions. Dans le neuf, vous pouvez coupler l'achat d'une petite surface avec un dispositif fiscal, comme le Robien ou le Borloo. Ces deux régimes permettent de réaliser de substantielles économies d'impôt - 50 % du prix d'achat pour le Robien sur neuf ans, jusqu'à 65 % pour le Borloo sur quinze ans -, mais ils sont soumis à des plafonds de loyer, voire de ressources pour le Borloo. Dans ce contexte, le rendement dépasse rarement 4 %. L'intérêt de ces mécanismes est réel, mais le choix de l'emplacement reste primordial. « Il faut qu'il y ait une vraie demande locative. Avant de vous décider, faites le tour des agences locales. Si elles ont encore de nombreuses offres après le mois de septembre, mieux vaut laisser tomber », conseille Hervé Puybouffat. Cette précaution vous évitera d'avoir à baisser vos prétentions pour trouver un locataire. Elle vous évitera aussi de perdre les avantages fiscaux rattachés à ces dispositifs en cas de vacance locative la première année. Dans le cadre de l'investissement en Robien, vous avez aussi la possibilité de louer votre bien à un membre de votre famille, à condition qu'il n'appartienne pas à votre foyer fiscal. Comme l'essentiel de l'offre neuve se concentre en couronne d'agglomération, assurez-vous de la qualité des réseaux de transport locaux. « Dans les grandes villes, l'étudiant ne doit pas mettre plus d'un quart d'heure pour se rendre à la fac. Dans les villes de petite taille, il doit pouvoir tout faire à pied », commente un gestionnaire de biens.

L'ancien pour la rentabilité

Acheter dans l'ancien offre les meilleures rentabilités. Dans le centre-ville de Nantes, un studio est actuellement en vente à 68 000 euros et devrait se louer autour de 350 euros hors charges, soit un rendement de 6,2 %. Un tel taux n'est pas sans contrepartie. Il vous faudra compter avec les dépenses périodiques propres aux bâtis anciens - travaux, réfection des parties communes, ravalement ou toiture, même si ces dépenses viennent augmenter la valeur objective de votre bien.

La location meublée est particulièrement adaptée à ce type de bien. Un appartement meublé peut se louer 20 % plus cher. Les baux sont peu contraignants. La durée minimale du bail est de neuf mois pour un étudiant - contre trois ans pour la location nue. Dans les grandes agglomérations, les étudiants louent le plus souvent à l'année. C'est vrai à Paris, Lyon, Marseille ou encore Toulouse. Privilégiez aussi les villes étudiantes situées près de la mer. A Antibes, non loin du campus de Sophia-Antipolis, les studios se louent toute l'année. « Une petite surface rapporte près de 500 euros par mois pendant l'année scolaire. L'été, ce bien pourra se louer à la semaine pour le même tarif », juge Yannick Cicille, de l'agence Orpi Action à Antibes.

Des précautions sont à prendre dans l'ancien. Le logement doit répondre aux critères de décence édictés par la loi du 30 janvier 2002. Il doit entre autres posséder une superficie au moins égale à 9 m2, soit un volume habitable minimal de 20 m3. A Paris, ces règles ont réduit une part non négligeable de l'offre, puisqu'un certain nombre de chambres de service ne répondent pas à ces critères.

Risques locatifs

Dans tous les cas, gérer votre bien en direct vous fait gagner 1 point de rentabilité par rapport à une gestion administrée. En revanche, vous supportez les risques de vacance locative ou d'impayés. Des assurances contre le défaut de paiement existent. Leur coût se situe autour de 4 % des revenus engrangés par votre location. Depuis janvier, il est aussi possible de faire assurer sa location via un mécanisme d'Etat. La garantie des risques locatifs (GRL) permet d'indemniser les propriétaires en cas d'impayés pendant toute la durée du bail. La GRL est proposée dans la plupart des cas par le locataire, mais le bailleur peut également y souscrire. La plupart des assureurs privés sont conventionnés GRL. Dans tous les cas, les revenus du locataire doivent être inférieurs à trois fois le montant du loyer, c'est-à-dire que celui-ci ne doit pas répondre aux critères de solvabilité exigés par les assurances traditionnelles. Méconnue et peu souscrite par les investisseurs particuliers, elle est de plus en plus utilisée par les promoteurs immobiliers. Nexity, Akerys ou encore Céléos l'intègrent aujourd'hui dans leurs offres. Son coût se situe autour de 2 % du montant des loyers. Cette garantie remplacera à terme l'actuel LocaPass

Jorge Carasso

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