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La Vie immobilière N° 10Paru le samedi 1 septembre 2007 à 00h00

Acheter une cave à Paris


Ces toutes petites surfaces souterraines sont souvent négligées. Bien exploitées, elles peuvent pourtant constituer un produit d'investissement intéressant.

Les caves commencent à être recherchées, explique Julien Verdier, de l'agence ERA Condorcet. Avec la hausse des prix de l'immobilier, pour un même budget, les surfaces des logements se réduisent. L'espace de stockage devient très important. » Une cave reste donc un facteur essentiel dans l'achat d'un appartement. « Elle valorise un bien, même si elle ne se trouve pas dans le même immeuble, à condition qu'elle soit proche, souligne Julien Verdier. Un propriétaire avec une cave indépendante de son bien et qui les revend ensemble est certain de retrouver son investissement. »

Savoir estimer son bien

Concernant l'évaluation, il n'y a pas de règle précise. Les notaires utilisent un barème à environ 1 000 euros du mètre carré, mais celui-ci ne tient pas compte de la localisation. Certains critères permettent tout de même d'affiner l'estimation. Les caves supérieures à 20 m2 sont les plus recherchées. Elles doivent être de préférence sèches et bien sécurisées : porte blindée, plusieurs cadenas... Enfin, la nature du quartier a une influence : plus il est commerçant et peuplé et plus la cave est valorisée.

Ainsi, rue Christiani, près de Barbès (18e arrondissement), dans un immeuble moderne, un lot de quatre caves aménagées, de 20 m2 au total, s'est vendu 33 000 euros. Deux mois plus tôt, deux locaux en mauvais état de 15 m2 chacun étaient partis à 16 000 euros. « D'une façon générale, ce sont les propriétaires qui fixent le prix, explique ce gérant d'une agence dans le 10e arrondissement. Dans le même immeuble, on a actuellement en vente trois caves de 7 m2 chacune, à 11 000 euros l'unité. Elles sont refaites à neuf, les portes sont sécurisées avec de multiples cadenas. Je pense qu'elles devraient trouver preneurs à 9 000 euros l'une. »

11 % de rentabilité locative

Acheter une cave pour la louer peut constituer un bon investissement. Là aussi, les prix sont très variables. Dans le 8e arrondissement, rue d'Amsterdam, un local de 5 m2 entièrement rénové, acheté 8 500 euros, se loue en tant qu'espace de stockage 80 euros par mois charges comprises, soit une rentabilité annuelle supérieure à 11 %. A Saint-Germain-des-Prés, dans le carré des antiquaires, un 12 m2 avec une grande hauteur sous plafond rapporte 150 euros mensuels à son propriétaire.

Une cave peut également changer de destination, pour devenir un local commercial par exemple. Un glissement de statut qui peut être intéressant, surtout en cas de revente ou de location, particulièrement dans les quartiers commerçants. Ce changement d'affectation n'est cependant pas possible dans tous les immeubles : le règlement de copropriété doit l'autoriser. C'est également lui qui stipule s'il est possible de vendre un local à une personne extérieure à l'immeuble. « Une cave peut être également une extension du magasin, observe Michel Chaudin, chocolatier. Et elle a d'autant plus de valeur qu'on peut aménager un accès rapide entre la surface et le sous-sol. » Le prix du mètre carré peut alors atteindre 50 % de celui en surface, voire plus.

Pour trouver votre bonheur, le meilleur moyen reste de parcourir les sites Internet d'annonces immobilières (Lavieimmo.com ou Seloger.com) ou des sites généralistes de petites annonces sur Paris (rueducommerce.fr). Consultez aussi la liste des mises aux enchères des notaires. Régulièrement, la Ville de Paris y met en vente des lots de caves, le plus souvent mitoyennes, à des prix en général inférieurs à ceux du marché, comme ce local de 5,10 m2 rue Charlemagne, dans le 4e arrondissement, qui s'est négociée 4 000 euros. « Attention tout de même aux frais, très élevés comparés au prix du bien, alerte Me Inrep, notaire à Paris. En additionnant les frais de notaire et ceux de publicité, on arrive à près de 2 000 euros »

Jean-Marie Benoist

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