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La Vie immobilière N° 4Paru le jeudi 1 février 2007 à 00h00

Acquisitions immobilières : la vérité sur les frais


Aux droits de mutation, « normaux » pour l'ancien et « réduits » pour le neuf, viennent s'ajouter les honoraires du notaire qui, eux-mêmes, peuvent varier selon la nature du bien acheté.

Du point de vue fiscal, il existe une différence fondamentale entre immobilier neuf et immobilier ancien. Si un bien est considéré comme neuf et est donc soumis à la TVA (comprise dans le prix d'acquisition), son acquéreur ne supporte qu'une taxe de publicité foncière de 0,715 % calculée sur le prix hors TVA. Si, en revanche, un bien est considéré comme ancien, son acquéreur doit régler 5,09 % de droits de mutation. Mais, dans les deux cas, des frais viennent s'ajouter à ces impositions : honoraires du notaire et frais de publication au fichier immobilier.

Droits de mutation

Les logements passibles de la TVA et dont l'acquisition ne donne donc lieu qu'au paiement des droits de mutation « réduits » (taxe de publicité foncière de 0,715 %) sont ceux vendus sur plan (ou, pour employer la terminologie juridique, « en état futur d'achèvement ») et ceux achevés depuis moins de cinq ans. En principe, seule la première vente d'un logement est soumise à la TVA. Cependant, dans le cas où un logement avait initialement été acquis sur plan, sa revente est également soumise à cette taxe dès lors qu'elle intervient au cours des cinq années qui suivent son achèvement. La personne procédant à cette revente doit alors verser au Trésor la différence entre la TVA due sur cette opération et celle ayant grevé le prix d'acquisition initial. Dans tous les autres cas (acquisition d'un logement achevé depuis plus de cinq ans ou ayant fait l'objet d'une première mutation depuis son achèvement), l'acquéreur supporte les droits de mutation « normaux », qui se montent actuellement à 5,09 % du prix de vente.

Honoraires de notaire

Les honoraires du notaire sont calculés en utilisant le barème suivant : 5 % jusqu'à 3 050 euros, 3,3 % de 3 050 à 6 100 euros, 1,65 % de 6 100 à 16 770 euros, 0,825 % au-delà de 16 770 euros. Ainsi, pour l'acquisition d'un logement d'une valeur de 300 000 euros, ces frais se monteront à 2 766 euros hors taxes, soit 3 308 euros TVA de 19,6 % comprise. Toutefois, un coefficient dégressif est appliqué si la vente porte sur un logement neuf situé dans un immeuble comprenant plus de dix unités d'habitation. Par exemple, toujours pour l'acquisition d'un logement neuf de 300 000 euros situé dans un immeuble de vingt unités d'habitation (coefficient applicable : 0,8), les frais se monteront à : 2 766 x 0,8 = 2 213 euros hors taxes, soit 2 647 euros TVA comprise.

Frais de publication

La publication de l'acte de vente au fichier immobilier (conservation des hypothèques) donne lieu au paiement d'une somme égale à 0,1 % du prix d'acquisition. Dénommée « salaire du conservateur des hypothèques », elle est en réalité destinée, pour sa plus grosse part, à subvenir aux frais de fonctionnement généraux du service de la publicité foncière

Fabrice de Longevialle consultant en fiscalité patrimoniale

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