(Lavieimmo.com) - Michel Mouillart, Professeur d'Economie à l'Université de Paris X, revient pour Lavieimmo.com sur les conclusions de la dernière édition de l’observatoire des marchés immobiliers Clameur* sur le marché de la location en France. Il donne également son avis sur la situation du marché de l’accession.

Lavieimmo.com : Dans le cadre de votre enquête, vous concluez que « le temps des hausses rapides de loyer est […] terminé ». Vous dressiez déjà le même constat en septembre 2007…

Michel Mouillart : L’année dernière, il était encore permis de douter ; aujourd’hui, on ne peut plus nier que la phase de ralentissement qui s’est amorcée en 2005 est un mouvement profond. Progressif certes, mais bien ancré. Au cours des huit premiers mois de 2008, les loyers pratiqués sur le marché locatif privé ont progressé de 2.1% en rythme annuel, contre un taux de croissance de 2.7% à la même période de l’année dernière. Au 31 décembre, la progression sur un an devrait être ramenée à 1.9-2%. Cette variation, très inférieure à la moyenne annuelle de 3.7% des dix dernières années, sera également la plus faible observée depuis 1998.

Voilà pour le constat. Les raisons de ce ralentissement sont simples : l’évolution des loyers reflète la situation économique générale. Autrement dit, le marché locatif privé se porte bien quand l’économie va bien… et vice versa. Compte tenu des prévisions macroéconomiques actuelles, on est assuré que la tendance se poursuivra en 2009, avec une progression qui ne devrait pas dépasser 1.5%... très proche de la stabilité.

Lavieimmo.com : Les loyers sont en baisse dans environ un quart des villes de France. Le mouvement va-t-il s’étendre ?

Michel Mouillart : Pour être exact, 23.6% des villes que nous avons étudiées ont connu une baisse de loyer en glissement annuel au cours des huit premiers mois de l’année. Parmi ces villes, on trouve des capitales de région comme Lyon, où le repli atteint 0.6%, Marseille (-0.8%), Strasbourg (-1.2%) ou encore Bordeaux (-2.6%).

Il pourrait être tentant de voir ces contractions comme le signe avant-coureur d’un mouvement plus marqué et généralisé, cependant les choses ne sont pas si simples. Tout d’abord parce que la proportion de villes qui accusent des baisses de loyers est globalement stable dans le temps. Ensuite parce que la situation de chacune des villes concernées est particulière. Le repli observé à Marseille fait suite à une série de plusieurs années d’une hausse aussi forte que rapide et s’accompagne d’un repli très marqué de la mobilité locative. Le scénario est tout autre à Lyon, où le marché locatif fait traditionnellement preuve d’une grande modération, à la hausse comme à la baisse. Pour chaque ville, il faut tenir compte de la situation économique et du niveau comme de l’évolution passée des loyers.

Lavieimmo.com : Une baisse des loyers à l’échelle nationale est-elle envisageable ?

Michel Mouillart : Le phénomène est possible, mais je ne pense pas qu’il soit envisageable. La France a déjà connu des périodes de baisse généralisée de loyers, comme en 1993-94, au terme d’une grave crise immobilière et dans un contexte de récession. Si la situation économique continue à se détériorer, si la croissance ne reprend pas de la vigueur, si le chômage progresse et que les revenus des ménages se stabilisent, alors on ne peut pas exclure que le ralentissement débouche sur une baisse nationale. Cela fait néanmoins beaucoup de conditions, et rien ne permet à l’heure actuelle de prévoir un tel scénario.

Lavieimmo.com : Vous dites que la baisse de loyers de Marseille fait suite à « plusieurs années de hausse forte et rapide ». Cela rappelle Paris…

Michel Mouillart : Paris reste une ville à part dans le paysage immobilier français. Capitale très prisée, la ville attire des populations aisées ou prêtes à un taux d’effort** plus élevé que nulle part ailleurs. A moins que Paris devienne ville sinistrée, une baisse des loyers n’y est pas vraiment envisageable.

Lavieimmo.com : Concernant le marché de l’accession, le Conseil supérieur du notariat (CSN) a récemment évoqué une baisse de 25% du nombre de transactions au premier semestre. De son côté, la Fnaim laisse entendre que les prix, en baisse en juillet et en août, vont continuer à reculer. La situation est-elle aussi critique ?

Michel Mouillart : Il serait difficile d’affirmer le contraire… Une baisse de 25% du nombre de transactions immobilières dans les principales agglomérations, cela laisse présager d’une chute de 20% sur l’ensemble de l’année et sur tout le territoire. Soit environ 130 000 opérations en moins en seulement douze mois. Au début des années 1990, il avait fallu trois ans pour atteindre un tel niveau. Le marché immobilier est bloqué. La moitié des biens mis en vente le sont par des ménages qui ont le projet de racheter un logement. On peut donc dire que le blocage s’auto-entretient… Si on ajoute à cela le fait que le tiers des particuliers qui souhaitent racheter comptent le faire dans le neuf, on peut anticiper une baisse des mises en chantier de l’ordre de 50 000 unités. L’heure est sombre, et ceux qui estiment que le marché est en train de s’assainir font une grave erreur d’interprétation.

Lavieimmo.com : Faut-il oublier l’objectif de 500 000 constructions de logements que le gouvernement s’est fixé ?

Michel Mouillart : Il ne faut pas l’oublier, mais il convient de réfléchir à la manière de l’atteindre car la crise du logement continue. Cependant, dans le contexte actuel de contraction de l’offre de crédits immobiliers, les marges d’action immédiates sur la conjoncture du secteur restent très limitées. Il est tout de même possible maintenant de consolider les flux de la primo accession : il faudrait pour cela, par exemple « inventer » une garantie des risques d’accession. En un mot il faut préparer les conditions d’une future reprise. A ce titre, des propositions nouvelles pourraient être intégrées dans le cadre du projet de loi que Christine Boutin s’apprête à présenter au Parlement.

*Connaître les loyers et analyser le smarchés sur les espaces urbains et ruraux
** Le taux d’effort est égal au rapport entre la dépense en logement d'un ménage et son revenu

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre