(Lavieimmo.com) - « Année de rupture à deux temps », 2008 devrait se solder par une baisse moyenne de 10% des prix de l’immobilier, ont estimé mercredi Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers, co-présidents-fondateurs du réseau Laforêt, lors d’une conférence de presse à Paris. La tendance promet de s’affirmer en 2009, même si les deux dirigeants excluent un effondrement du type de celui de la première moitié des années 1990.

Dans la logique des premiers signes d’essoufflement apparus fin 2007, l’immobilier français s’est stabilisé au premier semestre, avant de connaître, à partir de l’été, « une très nette inversion de tendance entraînant une baisse globale du marché », ont résumé les deux dirigeants. Un « coup d’arrêt » qui aurait logiquement dû intervenir plus tôt, à partir de 2006 selon la théorie des cycles, mais que la tendance à l’allongement de la durée des crédits et les taux attractifs pratiqués par des banques prêtes à rogner sur leurs marges ont artificiellement retardé de plusieurs mois. Ainsi, il aura fallu attendre l’électrochoc de la crise des subprimes, aux Etats-Unis, et le durcissement des conditions d’octroi de crédit qui en a résulté pour que les choses se précipitent. « Ce virage à 180 degrés a perturbé en profondeur la vision financière des acquéreurs », poursuivent Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers.

Et qui dit moins de crédit dit moins de transactions. Dans un marché désormais dominé par l’attentisme des acheteurs, la baisse moyenne des prix était de 6.1% à la fin octobre, selon Laforêt. Elle devrait atteindra 10% à fin décembre 2008.

Des vendeurs à la traîne
Encore mal intégrée par les vendeurs, cette nouvelle donne est généralement bien prise en compte par les candidats à l’acquisition. « Depuis le début du mois de septembre, les acheteurs intéressés par un bien font couramment des propositions inférieures de moins 15%, voire moins 20%, au prix affiché », constatent les deux co-présidents du réseau. « Lorsque les vendeurs acceptent [ces propositions], la signature du compromis se fait quasiment dans la foulée ». Mais ce type de situation reste trop rare. Et pour cause, « les vendeurs n’ont pas encore pleinement intégré la nécessité de baisser d'emblée leurs prétentions initiales », poursuivent les dirigeants. « Ils ne se résolvent à une baisse de prix qu'après plusieurs semaines, ce qui explique l'allongement actuel des délais de vente ». Ceux-ci sont passés de 75 jours en octobre 2007 à 89 jours en octobre 2008.

Les prix vont continuer de baisser et l’année 2009 devrait voir « la concrétisation officielle » de la tendance observée depuis l’été. Khider et Crémiers, qui évaluent à « au moins 20% » l’ampleur de la baisse nécessaire au redémarrage du marché, estiment que les banques devraient alors avoir recommencé à financer les projets immobiliers de leurs clients. Baisse des prix et crédit de nouveau accessible, « le marché dans ces conditions, retrouvera un volume normal de transactions qui correspond au besoin réel des Français en matière de logement », concluent les deux hommes.

E.S.