(Lavieimmo.com) - Le cabinet d’analyses Precepta, du groupe Xerfi, était parmi les premiers l’année dernière à pronostiquer la baisse des prix de l’immobilier. Une étude publiée il y a quelques jours prédit pour cette année un repli de 3% dans l’ancien et de 4 et 5% respectivement pour les maisons et appartements neufs. Le mouvement devrait se poursuivre jusqu’en 2011-2012. Alexandre Mirlicourtois, directeur des Etudes économiques chez Xerfi, revient pour Lavieimmo.com sur certains points de cette étude.

Lavieimmo.com : Vous prévoyez des baisses de prix de 14.5% dans l’ancien d’ici 2011, de 12.5% pour les maisons neuves jusqu’en 2013 et de 9% d’ici 2010 pour les appartements neufs. Comment expliquez-vous de telles différences ?

Alexandre Mirlicourtois : L’immobilier neuf et l’immobilier ancien sont deux segments d’un même marché, qui évoluent dans une même direction mais selon des rythmes propres. A ce jour, la hausse des prix a été moins prononcée dans le neuf que dans l’ancien, et cet écart est appelé à se réduire. Le neuf devrait par ailleurs bénéficier à moyen terme de la relative prudence des promoteurs, qui ont réagi au ralentissement du marché immobilier en limitant le nombre de mises en chantier. Contrairement à ce qu’on avait pu observer au début des années 1990, le niveau des stocks devrait rester sous contrôle et le surplus de l’offre sur la demande plutôt limité. L’ajustement par les prix dans le neuf se fera, mais de manière plus modérée que dans l’ancien.

En ce qui concerne les divergences entre les appartements et les maisons neuves, elles s’expliquent par le fait qu’on trouve généralement les premiers dans le centre des villes tandis que les secondes sont plutôt situées en périphérie, dans des zones où la demande est plus volatile. La hausse des prix de l’immobilier, la cherté du foncier et le faible coût de l’endettement ont incité un grand nombre de ménages à faire construire en banlieue. Cette situation est moins fréquente depuis quelques mois, la hausse des taux d’intérêt et du coût du carburant incitant les candidats acquéreurs à se méfier des biens éloignés du centre.

Lavieimmo.com : Ces prévisions sont-elles conformes à la baisse de 17% d’ici 2010 que vous prévoyiez en février ?

Alexandre Mirlicourtois : Les 17% que nous annoncions en février ne concernaient que les prix dans l’ancien, comme c’est généralement le cas avec les statistiques immobilières, et s’entendaient en prix réels, c'est-à-dire corrigés de l’inflation. Nos dernières prévisions, elles, sont exprimées en nominal. En données réelles, nous visons toujours une baisse de 17% des prix de l’immobilier ancien pour les deux prochaines années.

Lavieimmo.com : Quelles sont vos prévisions en terme de taux d’intérêt, et quelle sera leur incidence sur le marché immobilier ?

Alexandre Mirlicourtois : Cela fait quelques mois que les taux des crédits immobiliers sont orientés à la hausse, dans le sillage des OAT. La perspective d’un durcissement de la politique de la Banque centrale européenne, qui a effectivement relevé son taux directeur le 4 juillet, a également joué sur la tendance. Il n’est pas exclu que la BCE donne un nouveau tour de vis avant la fin de l’année mais d’ici un à deux ans, le ralentissement de la croissance économique européenne devrait l’inciter à lâcher du lest et à revenir à une situation de « neutralité monétaire ». Fin 2010, nous voyons un taux de refinancement à 4% (contre 4.25% actuellement, NDLR), des OAT à 5.5% au maximum, et des taux d’intérêt immobiliers à environ 6%. Soit un taux ni particulièrement favorable ni défavorable au marché immobilier.

Lavieimmo.com : Vous évoquez des facteurs de soutien du marché, qui « devraient être assez puissants pour stopper, puis renverser le cycle baissier »…

Alexandre Mirlicourtois : Les Français rêvent d’accéder à la propriété, et le taux de propriétaires du pays est l’un des plus faibles d’Europe. La demande latente est donc forte. Reste à savoir à quel moment cette demande pourra s’exprimer… Certainement pas maintenant, alors que les prix sont au plus haut. La baisse que nous prévoyons, et dont on peut déjà observer les prémices, peut être vue à la fois comme un poison et comme un antidote. Poison pour les professionnels de l’immobilier mais antidote pour les accédants, puisqu’elle va resolvabiliser une partie de la demande. Actuellement ce sont les facteurs conjoncturels qui pèsent le plus, en compensation des excès passés, et il faudra une purge de plusieurs années avant que les facteurs structurels ne reprennent le dessus. Une fois cette purge passée, la demande pourra à nouveau s’exprimer. Nous datons ce moment vers 2011-2012. On sera alors revenu aux niveaux de prix qui prévalaient en 2005. Etant donné que les revenus auront augmenté d’ici là, on peut estimer que la situation sera redevenue raisonnable.

*Obligations assimilables du trésor, qui servent référence aux banques en matière d’emprunt immobilier.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre

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