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La Vie immobilière N° 15Paru le samedi 1 mars 2008 à 00h00

Attention au taux d'effort


Durée du crédit, inflation, évolution de carrière, autant de paramètres qui influent sur le rapport mensualité/revenus.

Oue se loger grève les budgets n'est pas une nouvelle. Selon l'Insee, le logement représente le premier poste du budget de quatre ménages sur cinq. Ces statistiques ne distinguent pas les 57 % de propriétaires des 43 % de locataires et d'usufruitiers. Chez les propriétaires, les provinciaux sont moins défavorisés que ceux qui vivent dans la capitale, les prix au mètre carré en province étant sensiblement inférieurs alors que leurs revenus sont peu différents ; d'autre part, les écarts entre les taux moyens des prêts ne dépassent pas quelques dixièmes de point d'intérêt. Cela dit, qu'il habite Boulogne-Billancourt ou Boulogne-sur-Mer, le candidat à la propriété doit satisfaire à la règle du « taux d'effort » : ses remboursements d'emprunt ne doivent pas dépasser un tiers, voire 30 % des revenus nets du foyer. On peut d'ailleurs imaginer que l'application de cette règle de bon sens va devenir plus stricte puisque la crise des fameux subprimes a provoqué, ici comme ailleurs, un resserrement du crédit. La barre des 33 % illustre d'ailleurs un comportement bancaire déjà ancien : en France, contrairement aux Etats-Unis, tout le monde s'endette aux mêmes taux (ou presque). L'exclusion ne se fait pas par le coût du crédit, mais par la solvabilité. Grosso modo, on ne prête qu'aux riches ou aux moyennement riches.

Les couples ou les célibataires dont le taux d'effort passe tout juste doivent tout de même mesurer le risque qu'ils prennent, celui que leur logement représente durablement une lourde charge. C'est que la quasi-disparition de l'inflation (le ralentissement économique actuel ne se prête guère à une flambée des prix) freine les hausses de salaires et donc la baisse du rapport remboursements/revenus. Si ce rapport est de 33 % au départ et que le revenu progresse de 2 % par an, le taux d'effort, au bout de quinze ans, est encore de 25 %. Il tombe à moins de 17 % si les revenus augmentent de 5 % par an.

En 2002, toujours selon l'Insee, le taux d'effort moyen des moins de 25 ans était, hors charges, de plus de 30 %. On frôlait la limite autorisée. Mais le pari paraissait jouable car, à 25 ans, on est encore loin d'avoir épuisé son potentiel d'augmentations de salaire. On mise sur une belle chute du taux d'effort. La même série statistique nous apprend que ce taux, entre 30 et 44 ans, était, toujours en moyenne, de 15 % seulement. Les acquéreurs respirent mieux. Mais leur capacité à générer des revenus augmentant plus vite que l'inflation (2 %) s'étiole, notamment s'ils sont fonctionnaires. L'accession va leur coûter sur la durée, en particulier s'ils réduisent leurs mensualités en s'endettant sur des durées beaucoup plus longues qu'il y a encore quelques années.

Quand les perspectives de carrière sont limitées, comment alléger le taux d'effort ? Deux options sont possibles. Citons, pour mémoire, l'accession dans le parc social qui réduit la note globale au prix d'un moindre confort. Seconde option : la maximisation de l'apport personnel. En moyenne nationale, il est d'ailleurs inférieur à 50 %. C'est que les uns ont préalablement épargné tandis que d'autres sauront profiter des nouvelles facilités de donation-partage offertes à leurs parents et grands-parents. D'autres, enfin, ont revendu un premier appartement, remboursé leur prêt et utilisé la différence à cet effet. Cette technique a été facilitée ces dernières années par l'envolée des prix immobiliers. Elle sera d'un emploi plus difficile demain. Aussi, à moins d'acheter très jeune, avec l'aide de la famille et/ou de la collectivité, l'accession à la propriété dans des conditions supportables suppose d'épargner volontairement avant d'accepter l'épargne forcée des remboursements d'emprunt. Voilà qui ressemble furieusement à... l'épargne logement. Et pourquoi pas ? Au moment où le prêt d'épargne logement à 4,2 % redevient comme par hasard compétitif...

François de Witt

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