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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 4 mars 2014 à 15h40

Absence de recherche de syndic et notification de la vente


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La responsabilité du notaire ayant procédé à la vente d’un lot situé dans un immeuble en copropriété est engagée envers le syndicat pour ne pas avoir notifié au syndic la vente du lot en violation de l’ article 20 de la loi du 10 juillet 1965 alors que le vendeur était redevable de charges de copropriété impayées.

Plus précisément, la responsabilité du notaire est engagée lorsqu’il n’accomplit pas les diligences normalement attendues de sa part pour identifier le syndic de la copropriété en exercice à la date de la vente en question et en notifiant l’avis de mutation au syndicat des copropriétaires et non au syndic.

En effet, le notaire n’a pas permis au syndic en exercice de former utilement opposition au versement des fonds au vendeur encore débiteur de charges de copropriété ce qui constitue une faute à l’origine du préjudice du syndicat des copropriétaire consistant dans la remise du prix de vente au vendeur.

En l’espèce,l’acte porte en effet la mention selon laquelle l’acquéreur reconnaissait être informé qu’aucun syndic n’est actuellement chargé de la gestion de l’immeuble en copropriété suite à la non reconduction du syndic précédent lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires.

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Le notaire prétend qu’il n’avait pas connaissance de l’existence du nouveau syndic au moment de la vente et qu’il pouvait légitimement se fier aux déclarations de l’ancien syndic lui ayant indiqué qu’il n’avait pas été reconduit dans ses fonctions lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires et qu’aucun nouveau syndic n’avait été désigné à cette assemblée générale pour le remplacer.

Il n’est pas démontré cependant que le notaire ait accompli les diligences normalement attendues de sa part pour identifier le syndic de copropriété en exercice afin de lui faire parvenir l’avis de mutation pour déclencher éventuellement la procédure d’opposition.

Le notaire aurait dû demander copie du procès-verbal de l’assemblée générale à sa cliente vendeuse afin de remédier à une absence éventuelle de syndic pour exécuter sa mission et s’en est abstenu.

Il en résulte qu’en n’accomplissant pas les diligences normalement attendues de la part d’un notaire pour identifier le syndic de la copropriété en exercice à la date de la vente en question et en notifiant l’avis de mutation au syndicat des copropriétaires, le notaire n’a pas permis au syndic en exercice de former utilement opposition au versement des fonds au vendeur encore débiteur de charges de copropriété ce qui constitue une faute à l’origine du préjudice du syndicat des copropriétaire consistant dans la remise du prix de vente au vendeur.

Le notaire ne peut faire valoir qu’il n’est pas débiteur des charges de copropriété puisqu’il ne lui est pas réclamé le paiement de ces charges mais la réparation des conséquences de ses fautes professionnelles.

Le préjudice certain et réparable causé au syndicat des copropriétaires doit être évalué à la somme de 21 010 euros représentant les charges impayées dans la mesure où le prix de vente du lot de 190 000 euros aurait permis de régler cette créance du syndicat des copropriétaires bénéficiant du privilège spécial immobilier de l’ article 2374 du Code civil .

Cour d’appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 9 Janvier 2014 n° 12/01858

Gabriel Neu-Janicki
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