Achat d'un bien immobilier achevé depuis plus de cinq ans

Achat d’un bien immobilier achevé depuis plus de cinq ans

Si vous achetez un bien immobilier qui a plus de cinq ans après son achèvement, il n’est en principe pas assujetti à la TVA mais des droits d’enregistrement sont dus. On parle souvent alors de droits de notaire, mais en fait les honoraires du notaire représentent une partie marginale des droits dus sur l’acquisition, la majeure partie étant constituée par ce que l’on appelle des droits d’enregistrement.

Ces droits d’enregistrement se décomposent comme suit :

Droit départemental : 3,80 %

Taxe additionnelle perçue au profit de la commune : 1,20 %

Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement calculé sur le montant du droit départemental (2,37%) : 0,09 %

Soit un total actuellement de : 5,09 %

La Loi de Finances pour 2014 autorise les départements à relever le droit départemental à un taux maximum de 4,50 % (au lieu de 3,80 % actuellement) pour les mutations à titre onéreux d’immeubles intervenues à partir du 1er mars 2014 (sous réserve des délibérations des conseils généraux). Les droits d’enregistrement pour l’acquisition d’un bien immobilier achevés depuis plus de cinq ans après son achèvement passerait donc de 5,09 % à 5,80665 % au maximum, soit une augmentation de 14,07 % des droits d’enregistrement.

A titre d’exemple, si vous procédez à l’acquisition d’un bien immobilier pour un montant net vendeur de 500 000 €, vous paierez 25 450 € de droits d’enregistrement. Si ce même bien est acquis postérieurement au 1er mars 2014, les droits d’enregistrement seront alors de 29 033 €, soit une augmentation de 3 583 €.

Achat d’un bien immobilier achevé depuis moins de cinq ans

Si vous achetez un bien immobilier en régime de vente en état futur d’achèvement (VEFA) ou un bien immobilier dans les cinq ans de son achèvement, cette acquisition suit le régime fiscal des immeubles neufs : elle est assujettie à la TVA au taux normal et à des droits de mutation réduits qui se décomposent comme suit :

Droit départemental : 0,70 %

Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement calculé sur le montant du droit départemental (2,14%) : 0,01498 %

Soit un total arrondi à : 0,715 %

Il s’agit de la Taxe de Publicité Foncière (TPF).

Ces droits de mutation réduits n’ont pas été modifiés dans le cadre de la Loi de Finances pour 2014. Ils sont en principe basés sur le prix hors TVA ou sur le prix incluant la TVA lorsque le montant de la TVA n’est pas mentionné distinctement dans l’acte.

En revanche, la TVA au taux normal est passée de 19,6% à 20% au 1er janvier 2014. Cela a des répercussions aussi bien sûr pour les acquisitions d’immeubles étant donné que le taux de TVA a augmenté de 2,04%.

En principe, le promoteur affiche un prix TTC, et la TVA est donc à la charge du vendeur. Ceci dit, si le promoteur ne veut pas baisser sa marge, il aura tendance à augmenter le prix de vente.

Exemple : Pour un immeuble neuf commercialisé 500 000 € avant le 31 décembre 2013 (taux de TVA à 19,6 %), si le promoteur souhaite maintenir une marge identique, le prix de commercialisation de ce même bien passera à 501 672 € après 1er janvier 2014 (taux de TVA de 20 %). Si on prend en compte la TPF, le prix de revient pour l’acquisition passe de 503 575 € avant le 31 décembre 2013 à 505 259 € à partir du 1er janvier 2014, soit une augmentation de 1 684 €.