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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 23 octobre 2015 à 11h30

Achat immobilier neuf : comprendre les frais intercalaires


Didier Vitet

Biographie Didier Vitet est le créateur de la société Medicis Patrimoine. Depuis plus de 20 ans, il évolue dans le secteur de l'immobilier neuf. Afin d'aider les futurs acquéreurs, il a créé le site www.medicis-patrimoine.com pour rassembler l'offre de plus de 50 promoteurs nationaux et régionaux afin de facil ...Lire la suite

Un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou l’achat d’un appartement neuf en VEFA (Vente en l’état de futur achèvement) ne suit pas les mêmes règles de remboursement qu’un achat classique.

La banque débloque le capital au fur et à mesure des travaux, et des appels de fonds du promoteur ou de constructeur. Un mécanisme qui entraîne souvent, pour l’emprunteur, le paiement de frais intercalaires. Si leur calcul n’est pas toujours bien expliqué, il est pourtant très simple à comprendre. Une compréhension essentielle pour pouvoir anticiper son budget.

Les intérêts intercalaires en quelques mots

Un appartement acheté sur plan appelle généralement un règlement en plusieurs fois, au fur et à mesure de l’avancée des travaux (constatée par l’architecte en charge du projet). Mais problème, il peut se passer deux ans avant que le logement ne soit effectivement livré. Comment faire alors pour assumer le paiement du crédit souscrit et, en parallèle, l’éventuel loyer de sa résidence principale ? Un emprunteur qui n’a pas les moyens financiers d’assurer le remboursement du crédit et le paiement du loyer va recourir aux intérêts intercalaires : En échange de l’avance des fonds, et jusqu’à la remise des clés, des intérêts intercalaires seront appliqués en fonction des sommes débloquées.

Ces frais sont calculés selon deux éléments : le montant débloqué par la banque mais également le taux de crédit immobilier négocié. Par exemple, si la banque débloque 100 000€ d’un prêt à 4%, elle demandera 334€ / mois en qualité d’intérêts intercalaires aux emprunteurs. (100 000€*4%/12 mois).

Attention à ne pas se laisser surprendre, plus le capital débloqué par la banque augmente, plus les frais intercalaires sont élevés. C’est mathématique !

Eviter les intérêts intercalaires

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Si l’emprunteur en a les moyens financiers, il peut (en fonction des banques) demander un amortissement direct sur construction. Une solution qui permet de ne pas payer de frais intercalaires. Le remboursement du capital commence dès le premier appel de fonds du promoteur. Si le coût du crédit est moindre, il lui faudra assumer le remboursement du capital, des intérêts et de l’assurance emprunteur (uniquement sur la somme débloquée pour ces deux derniers) en plus de son éventuel loyer : la mensualité sera ici plus élevée que dans les autres cas..

Dans un premier temps, il faut donc établir précisément les mensualités à verser avant la remise des clés. Ce calcul, réalisé avec le banquier, permettra de déterminer si l’acheteur est en mesure, ou non, de prétendre à un amortissement direct sur construction.

Didier Vitet
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