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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 9 juillet 2015 à 14h07

Acheter avant de vendre : l'option prêt relais


Didier Vitet

Biographie Didier Vitet est le créateur de la société Medicis Patrimoine. Depuis plus de 20 ans, il évolue dans le secteur de l'immobilier neuf. Afin d'aider les futurs acquéreurs, il a créé le site www.medicis-patrimoine.com pour rassembler l'offre de plus de 50 promoteurs nationaux et régionaux afin de facil ...Lire la suite

Acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre l’ancien semble souvent mission périlleuse. Comment envisager une acquisition sans profiter du montant de la vente de son actuel logement ? Est-il possible dans ce cas précis de boucler un plan de financement ? Oui ! Comment ? Grâce au prêt relais.

Qu’est-ce que le prêt relais ?

Le prêt relais assure la fonction de crédit de transition sur une courte durée. Il peut être souscrit pour plusieurs semaines, plusieurs mois, mais sans jamais dépasser deux années. A quoi sert-il ? A acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. En pratique, il permet d’assumer un défaut temporaire de trésorerie. Après évaluation du bien à vendre, l’organisme bancaire accorde à l’acheteur une avance sur la transaction à venir. Le vendeur, aussi acheteur, profite donc d’un temps supplémentaire pour vendre son bien tout en achetant le suivant. Une bonne solution pour ne pas manquer les opportunités qui se présentent sur le marché.

Le prêt relais peut prendre deux formes :

Le prêt relais « sec », qui permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts tous les mois (voire de les différer à la fin du relais), puis de solder le crédit à la vente du logement. Le prêt relais « adossé », qui est fondu dans l’emprunt principal pour lisser les mensualités sur toute la durée du remboursement.

Qui peut souscrire un prêt relais ?

Tous les acquéreurs qui veulent acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre l’ancien. Pour celles et ceux qui n’ont pas envie de passer par une période de location entre la vente de leur actuel logement et l’emménagement dans le futur. Sans oublier les acheteurs qui ont déjà eu un coup de cœur avant même de mettre leur bien en vente.

Le montant du prêt relais

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Pour définir le montant qu’elle vous accorde, votre banque se base sur la valeur du bien vendu. Autant dire que son estimation a une importance capitale. Mieux vaut le sous-évaluer que le surévaluer, sous peine de se retrouver avec un montant considérable à rembourser. En moyenne, l’organisme bancaire accorde 70% de ce montant, un peu plus ou un peu moins en fonction du dossier et des garanties présentés par l’emprunteur. Certaines banques exigent plusieurs expertises d’agences immobilières ; d’autres dépêchent même leurs propres experts immobiliers pour remplir cette tâche cruciale.

Les dangers du prêt relais

Si le prêt relais semble en soi une bonne idée, certaines précautions sont à prendre. En effet, imaginez ne pas réussir à vendre votre bien actuel. Que se passe-t-il au bout des deux années de transition ? Vous serez sans doute obligé de brader votre bien pour qu’il trouve acheteur. Un manque à gagner considérable. Si vous êtes en difficulté, n’hésitez pas à contacter votre banque pour trouver une solution.

Des alternatives au prêt relais

Le mécanisme du prêt relais ne convient pas à tous. L’inconnue est grande, des frais supplémentaires s’ajoutent et le plan de financement reste incertain et soumis au dynamisme, ou non, du marché immobilier. Si vous ne souhaitez pas passer par l’option prêt relais, d’autres solutions existent. Si la vente et l’achat n’ont que quelques mois d’écart, négociez un délai avec le vendeur pour la signature de l’acte définitif, de trois ou six mois par exemple. Des semaines supplémentaires qui vous laissent le temps de trouver preneur pour votre logement actuel.

Didier Vitet - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 14/07/2015 à 16:16 par sentury23

    La majorité se retrouve à brader leur bien, et a porter un négative equity considérable qu'ils devront porter jusqu'à la fin de leurs jours. En résumé, cela leur gache leur vie, financièrement, et ils n'en sortiront jamais.

  • 0 Reco 14/07/2015 à 16:15 par sentury23

    Le prêt relais est catastrophique pour la majorité de ceux qui ont tenté l'aventure....

    Selon Century21, la montée des taux d'emprunts de 1% fera baisser les prix de l'immobilier de 15%. De plus le taux Réel est égal à la différence entre le taux d'emprunt et l'inflation. Les acheteurs ont, en regard de la situation quasi-déflationiste, plutôt interet à attendre.

    Et surtout, Il ne faut surtout pas être propriétaire durant l'éclatement de la bulle immobilière.

    Vous avez un doute sur l'éclatement de la bulle immobilière? Vous avez un doute sur le chomage? (600 chomeurs de plus par jour en france depuis plus de 3 ans)... Sur la précarisation des emplois? (CDD et interim ne sont pas solvables - ce ne sont pas des acheteurs)? Sur l'indice iTi en France (nombre d'acheteurs par vendeur. Il a chuté à 0,4 en France. Il y plus de 2 fois plus de vendeurs que d'acheteurs... c'était le contraire il y a 1 an et demi). A paris l'indice iTi est passé de 5 à 1 en l'espace de 2 ans! et avec le papy-boom, on s'attend à ce qu'il dégrade sous la barre du 0,1 pour les 20 prochaines années! La dépendance des francais explose (recherchez les courbes!). Vous doutez de la fuite des retraités (portugal, thailande...)? Vous doutez de la chute de la rentabilité locative? (baisse des loyers, hausse des taxes aux propriétaires - les investisseurs fuient le marché de l'immobilier - cela engorge d'autant plus le marché de biens à vendre...)

    Les spécialistes n'ont plus de doute sur l'éclatement de la bulle immobilière. L'Etat à été accusé de brader ses biens - il voulait juste vendre avant qu'il ne soit trop tard.

    On estime de plus en plus probable un retour aux prix des années 1998-2000, voir plus bas encore (car la conjoncture est pire aujourd'hui qu'en 1998).

    Il ne fera pas bon d'être propriétaire durant l'explosion de la bulle immobilière.


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