Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Que faut-il privilégier ?

Avant le XXème siècle et quelque peu après…, les valeurs mobilières étaient délaissées à l’avantage des valeurs immobilières qui, traditionnellement, constituaient l’essentiel des actifs patrimoniaux.

Dans les années 80 et sur le plan mondial, le mouvement des politiques libérales a été initié par Ronald Reagan. Elles furent ensuite prolongées par Bill Clinton avec les premières mesures de dérégulation. Cette ligne doctrinale fut bien aidée en cela par le gourou de la finance Alan Greenspan qui contribua à faire littéralement exploser les marchés financiers par sa « gestion » dite accommodante.

Finalement, ces politiques ont contribuées à alimenter ce qui devint schématiquement la bulle des valeurs mobilières technologiques. A titre d’exemple, en France le CAC 40 culminait à 6104 points en mai 2007 et peine à dépasser 3000 points au 15 juin 2012. C’est-à-dire que quelqu’un qui aurait investi 1 000 000€ en 2007 ne disposerait plus que de 500 000€ aujourd’hui.

Une valeur refuge…

A l’inverse, et toujours dans notre beau pays, les actifs immobiliers ont vu leur place reprendre toute leur légitimité et tout leur rang pour occuper aujourd’hui la pole position des actifs patrimoniaux. Une personne qui aurait investi dans l’immobilier parisien qui se situait en moyenne à 4745€ par M² en juillet 2005, aurait vu la valeur de son patrimoine croitre de 79% et disposerait à présent d’un patrimoine d’une valeur de 1 790 000€. C’est ainsi qu’aujourd’hui, il est courant de s’interroger sur la place des biens immobiliers dans la gamme réduite des actifs patrimoniaux de base. Cet actif tangible, allant bien au-delà d’une simple utilité économique, est redevenu une valeur refuge. Un bien immobilier abrite tout d’abord des personnes, des vies … Il abrite des biens, il abrite aussi des entreprises. Il est le cadre indispensable de projets économiques. Il est tout sauf évanescent…

Les biens immobiliers ont une très forte charge symbolique et affective. Ils matérialisent souvent dans l’esprit de nos concitoyens une forme d’accomplissement humain. In fine, Ce n’est qu’accessoirement que ce bien sacro-saint revêt un intérêt économique.

Neuf ou ancien ?

En conséquence, la réflexion entre une acquisition immobilière neuve ou ancienne trouve une légitimité à partir du moment où la prise en compte de la situation patrimoniale globale de l’investisseur a été parfaitement établie. Ainsi, il est d’usage de considérer d’abord le critère de la capacité économique : on choisit donc un bien qui entre dans ses possibilités financières.

S’il se trouve que la question de l’enveloppe financière n’est pas un sujet…, alors l’enjeu se posera d’abord sous l’angle du cadre de vie (emplacement) et ensuite sous l’angle de la qualité du bien en lui-même. Cela milite en règle générale pour des choix se portant sur des biens de types anciens situés en coeur de ville. Ainsi, s’agissant de la résidence principale, ce n’est qu’à défaut d’avoir satisfait ce premier critère de cadre de vie que l’intérêt se reportera sur le neuf, en général plus excentré. En revanche, s’agissant d’un logement de type locatif, le raisonnement est tout autre. Ce revenu supportant différentes charges plus un régime fiscal lourd, il est impérieux de conserver à l’esprit une notion de rentabilité, qui seule peut justifier le risque pris par l’acquéreur. Les actifs immobiliers n’étant pas susceptibles de délocalisation géographique… ont été excessivement fiscalisés par les pouvoirs publics tout au long de la fin du XXème siècle et la situation demeure identique en ce début de XXIème siècle.

Optimiser le rendement locatif primaire…

L’investisseur immobilier n’étant pas nécessairement philanthrope, doit toujours se poser la question de savoir ce que rapporte le risque prit par le financement de son acquisition. Ainsi, il doit opter, de préférence, pour tout système susceptible « d’optimiser » le rendement locatif primaire. C’est le cas lorsque l’investisseur utilise des dispositifs dits de défiscalisation qui vont agir comme des leviers permettant de réduire l’effort consacré au remboursement de la dette en transformant en quelque sorte l’impôt en flux positif… Et donc, en patrimoine. En conclusion, il n’est jamais possible de prédéterminer si l’investissement dans l’ancien présente plus d’avantages que celui réalisable dans le neuf. Il sera en tout état de cause rigoureusement nécessaire de réaliser une approche patrimoniale globale qui seule permettra de déterminer avec précision toutes les caractéristiques de l’investisseur potentiel ainsi que ses objectifs réels pour enfin lui permettre de choisir les solutions les plus conformes à ses intérêts.