Acquisition immobilière par des concubins : mieux vaut prévenir que guérir

Lorsque les concubins achètent leur logement, ils ne pensent généralement pas aux conséquences du décès de l’un d’entre eux pour le survivant. Dans une telle hypothèse, la moitié du bien acquise par le concubin prédécédé (mort avant l'autre, Ndlr) est transmise aux héritiers du défunt (ses enfants, ses parents, ses frères et sœurs…) parmi lesquels ne figure en principe pas le concubin survivant. En plus du chagrin lié au décès, ce dernier risquerait d’être inquiété dans la jouissance de son logement. Des solutions existent.

1. Si le concubin décédé n’a pas d’enfant

En cas de décès d’un concubin et à défaut d’avoir prévu cette situation, le concubin survivant ne bénéficie d’aucune vocation successorale, il n’est donc pas héritier. Les biens du défunt, en particulier le logement, sont distribués entre ses héritiers. Le concubin survivant, propriétaire d’une quote-part indivise du logement, est donc co-indivisaire avec les héritiers du concubin décédé. Il risque ainsi de perdre le logement familial si les héritiers décident de procéder au partage, lequel aboutit bien souvent à la vente du logement.

Les concubins peuvent toujours prévoir une clause par laquelle le concubin survivant sera en droit de racheter la quote-part du logement comprise dans la succession du défunt. Si le survivant évite ainsi l’indivision et peut conserver le logement, encore faut-il qu’il soit en mesure de désintéresser la succession du montant de la quote-part du défunt.

La solution consiste alors, pour chaque concubin, à rédiger un testament en faveur de l’autre : au prédécès de l’un des concubins, l’autre devient héritier de la quote-part du logement qui appartenait au défunt, sans avoir à indemniser la succession. Mais il devra encore payer d’importants droits de succession. Hériter d’un concubin entraîne en effet une taxation à 60 % de la valeur de l’héritage. Pour éviter cet écueil, il conviendra de conclure un pacte civil de solidarité, que cela soit avant ou après l’acquisition du bien immobilier. Le concubin devenu partenaire pacsé hérite alors en toute gratuité fiscale.

En présence d’enfants du défunt, une autre solution peut s’avérer préférable.

2. Si le concubin décédé à un ou plusieurs enfants

En présence d’enfants mineurs communs au couple, le concubin survivant bénéficie du droit de jouissance que le législateur offre aux père et mère sur les biens de leurs enfants mineurs. Il peut dès lors continuer de jouir paisiblement du logement de la famille. Mais dès que les enfants atteignent la majorité, le concubin survivant perd ce droit de jouissance, risquant, en cas de situation familiale tendue, d’être poussé tôt ou tard vers la sortie.

Mais c’est surtout en présence d’enfants issus d’une première union que les difficultés sont susceptibles d’affleurer. Il n’est pas rare de constater des mésententes entre les enfants d’un premier lit et le nouveau concubin. Or si les concubins peuvent établir des testaments l’un au profit de l’autre, ce n’est que dans la limite de ce que le législateur autorise : les enfants ont un droit intangible à hériter d’une fraction du patrimoine de leur père et mère, ce qu’on appelle la « réserve héréditaire ». Lorsque l’on sait que le logement de la famille constitue bien souvent l’élément essentiel du patrimoine des couples, on mesure combien il sera difficile d’évincer les enfants de tout droit sur ledit logement au profit du concubin survivant. Le survivant sera alors contraint d’indemniser les enfants.

Il existe toutefois diverses alternatives au testament. La tontine par exemple est parfois conseillée, à condition d’en respecter les critères de validité. Mais la rigidité de la tontine s’accorde mal avec une séparation conflictuelle du vivant des concubins.

Une autre possibilité passe par la constitution d’une société civile immobilière (SCI) avant l’acquisition du logement. Une fois la SCI constituée, les concubins procéderont à un échange en démembrement de propriété croisé des parts. De cette façon, chacun des concubins se retrouve propriétaire en nue-propriété de la moitié des parts de la SCI, et usufruitier de l’autre moitié. La SCI se porte ensuite elle-même acquéreur du bien immobilier. De cette manière, au décès d’un concubin, le survivant récupère l'usufruit des parts qu'il possède en nue-propriété, sans avoir à indemniser les héritiers du défunt et sans avoir à payer de droits de succession : il devient plein propriétaire de la moitié des parts de la SCI et demeure usufruitier de l’autre moitié. Conclusion : son droit de jouissance sur le logement ne peut pas être entravé par les héritiers du défunt. Ajoutons que les statuts de la SCI pourront utilement réserver au concubin survivant les droits les plus étendus afin qu’il puisse jouir du plus grand contrôle sur la société.

Cette solution conjugue au mieux les intérêts du concubin survivant avec ceux des enfants d’un premier lit du défunt : ces derniers ne sont en effet pas déshérités puisqu’au décès de leur parent, ils héritent de la nue-propriété de la moitié des parts de la SCI, avant d’en devenir pleinement propriétaire au décès du second concubin. Mais aussi intéressante soit-elle, le recours à cette technique nécessite un examen approfondi de chaque situation.