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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 28 novembre 2013 à 13h36

Agent immobilier : Absence de sanction du contournement pour mauvaise rédaction du mandat


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Si une faute du vendeur prive l'agent immobilier de la réalisation de la vente, il peut alors obtenir l'attribution de dommages et intérêts si le mandat le prévoit expressément.

Il résulte de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 1134 et 1147 du Code civil que, lorsqu'il a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, le mandant n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue et cela, même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente.

En l'espèce, des époux ont donné, le 9 juin 2009, à un agent immobilier un mandat non exclusif de vendre une maison d'habitation au prix de 250 000 euros et, le 26 juin 2009, à un autre agent immobilier un second mandat non exclusif de vendre le bien au même prix, une commission de 14 950 euros étant stipulée à la charge des vendeurs.

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Pour condamner les mandants à verser au premier agent immobilier une indemnité de 14 400 euros, l'arrêt retient que la clause interdisant au mandant de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité le bien avec lui n'avait pas pour effet d'autoriser le mandant à traiter avec ledit acquéreur par l'intermédiaire d'un autre mandataire.

De plus les mandants ne contestent pas avoir poursuivi les négociations avec l'acquéreur qu'ils avaient connu car l'agent immobilier leur avait présenté et lui avait fait visiter la maison à vendre, qu'ils reconnaissent que c'est uniquement parce que cet agent immobilier avait refusé de baisser sa commission qu'ils se sont adressés à une agence tierce alors que leur accord était né de l'entremise de l'agent immobilier.

Ainsi, en s'adressant dans ces conditions à un autre agent immobilier, ils ont commis une faute qui a privé cet agent immobilier de la rémunération qui avait été convenue et qui lui aurait été due sans cela.

Or, la Cour de Cassation considère qu'n statuant ainsi, quand l'allocation de dommages-intérêts à l'un des mandataires n'est pas justifiée par la seule constatation que le mandant a réalisé l'opération par l'entremise d'un second agent immobilier, même si elle avait été proposée à l'acquéreur par le premier, et que la clause qui fait interdiction au mandant de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire n'interdit pas au mandant de traiter, à des conditions différentes, par l'intermédiaire d'un autre agent, la cour d'appel a violé les textes précités.

En d'autres termes, le premier agent immobilier ne peut obtenir indemnisation du fait de la mauvaise rédaction du mandat qui aurait du préciser que les mandants n'avaient pas le droit de réaliser l'opération directement ou indirectement avec une personne présentée par l'agent immobilier.

De plus, selon l' article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 , seul le mandat de vente à lui confié pouvant justifier légalement sa rémunération, l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat.

Ainsi, pour condamner l'acquéreur in solidum avec les vendeurs à verser à l'agent immobilier une indemnité, l'arrêt relève que l'acquéreur a signé, le 6 juillet 2009, un bon de visite lui interdisant de traiter directement ou indirectement l'achat du bien sans l'intervention de l'agent immobilier, sauf à réparer le préjudice que constituerait l'éviction de l'agence et, le lendemain, un mandat de négociation exclusif sur le même bien et qu'en signant le compromis de vente par l'entremise d'un autre agent immobilier, l'acquéreur a commis une faute.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'agent immobilier avait préalablement conclu un mandat de vente avec les vendeurs, la cour d'appel a violé les textes précités.

Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 16 Octobre 2013 n° 12-24141, 12-23.383

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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