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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 8 mai 2013 à 10h43

Agent immobilier : Désignation du débiteur de la commission


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La présente décision est d'importance pour le professionnels qui acceptent de modifier le débiteur de la commission (acquéreur ou vendeur) en dépit des stipulations du mandat. Aisni, à défaut de concordance du redevable désigné dans le mandat d'entremise et dans l'acte constatant l'engagement des parties, l'acquéreur ne peut valablement s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier que par un engagement postérieur à la réitération authentique de la vente.

Pour que l'agent immobilier ait, à l'occasion d'une vente, droit à commission ou à rémunération, il faut, notamment, que l'indication de la partie qui en a la charge soit indiquée non seulement dans le mandat conclu avec le mandant, mais également, dans l'engagement des parties (L. n° 79-2, 2 janv. 1970, art. 6 et Décr. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 72 et 73).

Lorsque le débiteur de la rémunération n'est pas désigné dans le mandat, l'agent immobilier encourt la perte de sa rémunération. Et que se passe-t-il lorsqu'il y a contradiction entre la mention portée dans le mandat et celle insérée dans l'engagement des parties ?

Au cas d'espèce, le mandat imputait au vendeur la charge de la rémunération, alors que la promesse synallagmatique de vente faisait peser celle-ci sur l'acquéreur, étant précisé que, par un acte unilatéral du même jour, cet acquéreur s'était à nouveau engagé à verser la commission.

Une fois la vente effectivement conclue, le professionnel de l'immobilier s'est retourné vers l'acheteur afin d'obtenir le paiement de sa commission.

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Il a eu gain de cause en appel (Aix-en-Provence, 20 sept. 2011, RG n° 10/13311), au motif que l'acquéreur avait stipulé pour autrui en faveur de l'agent immobilier en s'engageant à régler sa rémunération dans un « compromis », stipulation à l'exécution de laquelle ni les dispositions de l'article 6 de la loi de 1970, ni celles de l'article 73 du décret de 1972 ne font obstacle. Et le juge aixois d'ajouter qu'en sa qualité de tiers au mandat, l'acquéreur ne pouvait, en toute hypothèse, exciper du non-respect de la loi du 2 janvier 1970 pour échapper à ses obligations.

Cette position est, à juste titre, censurée par le juge du droit, puisque, si l'acquéreur peut renoncer à la protection que lui accordait la loi Hoguet qui d'ordre public , encore fallait-il que cette renonciation, univoque et intervenue en connaissance de cause, fût postérieure à la naissance de son droit, c'est-à-dire, postérieure à la réitération de la vente par acte authentique (en ce sens, V. déjà Civ. 1re, 25 nov. 2003, n° 01-12.654; refusant de prendre en compte un acte intervenu le même jour que l'acte de vente, V. Paris, 12 sept. 2002, RG n° 2001/04546; déniant toute efficacité à la reconnaissance d'honoraires intervenue avant la conclusion de la vente, V. aussi Paris, 13 janv. 2011, RG n° 09/08030, ; V. enfin, en l'absence d'indication dans le mandat de la partie débitrice de la commission, jugeant que l'obligation de l'acquéreur de payer cette commission ne peut résulter que d'une convention postérieure à la réitération authentique de la vente, Civ. 1re, 13 mars 2007, n° 05-12.270, Bull. civ. I, n° 101 ; ).

En conséquence, la rémunération n'aurait été due par l'acquéreur que par un engagement postérieure à la signature de l'acte authentique.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 24 avril 2013 n° 11-26876

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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