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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 1 novembre 2013 à 09h24

Agent immobilier : Devoir de conseil sur les opérations de défiscalisation


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Un agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement de défiscalisation se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les risques éventuels de non perceptions des loyers.

En l'espèce, des époux, ayant acquis, en application du dispositif légal de défiscalisation institué par la loi de finances n° 98-1266 pour 1999, un appartement dépendant d'une résidence touristique à construire dans une zone de revitalisation rurale.

Ils l'ont immédiatement donné à bail commercial, pour une durée de dix ans, à une société d'exploitation chargée de sous-louer ce bien en location saisonnière meublée, ont, après que le preneur commercial eut été placé en liquidation judiciaire et le bail repris par un autre exploitant à des conditions moins avantageuses pour eux.

Ils ont assigné en dommages-intérêts pour manquement à son obligation d'information et de conseil, l'agent immobilier spécialisé dans les placements immobiliers qui, titulaire d'un mandat de vente, s'était entremis dans cette opération, lui reprochant de ne pas les avoir éclairés sur les aléas de leur investissement, ainsi que son assureur de responsabilité civile professionnelle.

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Ayant exactement énoncé qu'un agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer.

La cour d'appel a constaté que les termes employés dans la plaquette publicitaire distribuée par l'agence, annonçant la perception de loyers « nets de charge », « garantis par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence », étaient de nature à convaincre les époux, investisseurs non avertis, que ce type de montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaine.

Elle a pu déduire des termes de la plaquette que l'agence, qui avait été leur seul interlocuteur dans cette opération, avait manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant de les alerter sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, risques dont les stipulations du bail ne permettaient pas de mesurer l'impact sur la fiabilité annoncée du placement.

Après avoir retenu que les époux n'avaient pas été complètement informés sur les risques que comportait l'opération, la cour d'appel a estimé que la sécurité annoncée du placement constituant une caractéristique essentielle pour ces investisseurs, les avait déterminés à s'engager dans une acquisition dont l'objectif immédiat n'était pas de « profiter » d'un appartement à la montagne.

Par ces motifs, d'où il résulte, avec certitude, qu'exactement informés sur les caractéristiques les moins favorables de l'investissement proposé et sur les aléas financiers corollaires des avantages annoncés, les époux auraient refusé d'y souscrire, elle a légalement justifié sa décision de réparer les préjudices financier et moral nés des manquements retenus à l'encontre de l'agent immobilier.

En application des dispositions combinées de l' article 3, 3° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 , de l' article 49 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 , de l' article 2 de l' arrêté du 1er septembre 1972 pris pour l'application du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972et de l'article 8 de l'annexe I de l' arrêté du 1er septembre 1972 pris pour l'application du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 , d'ordre public, l'assurance obligatoire de responsabilité professionnelle prévue par le premier pour les personnes qu'il vise, doit, pour satisfaire aux conditions minimales de garantie prescrites par le second, ne pas comporter de franchise supérieure à 10 % des indemnités dues ; en cas d'opposition ou de différence entre les termes du contrat d'assurance et ceux des conditions minimales de garantie, l'assuré bénéficie de celles de ces dispositions qui lui sont le plus favorables.

Pour condamner l'assureur à garantir les condamnations indemnitaires prononcées contre son assuré, agent immobilier, représentant une somme totale de 27 005 euros, à hauteur de 11 755 euros, déduction faite d'une franchise contractuelle de 15 250 euros, l'arrêt retient que cette franchise est opposable aux époux dès lors que l'assurance de responsabilité civile professionnelle de l'agent immobilier n'est pas une assurance obligatoire.

En statuant ainsi, quand la franchise contractuelle excédant le plafond réglementaire de 10 % des indemnités dues, n'était opposable à l'assuré, et partant aux tiers victimes, que dans cette limite, qu'il lui appartenait de rétablir, la cour d'appel a violé les textes précités.

Cour de cassation, Chambre civile 1, 2 Octobre 2013 n° 12-20504

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