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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 27 novembre 2012 à 08h55

Agent immobilier et vente : Délai de rétractation et vente effectivement conclue


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Dans un arrêt qui mérite d'être évoqué, la Cour de Cassation rappelle les failles de la notification du droit de rétractation et nous vous apportons les solutions. De plus, elle rappelle que l'agent immobilier ne peut toucher sa commission que si l'affaire a effectivement été conclue et non pas si une parité refuse finalement d'acheter.

En l'espèce, par actes du 7 avril et du 21 avril 2006, la société Léo a vendu des parcelles à M. X..., par l'intermédiaire de la société Z... Immobilier. Par lettre recommandée du 19 mars 2007, M. Y..., notaire, a mis en demeure les époux X... de régulariser les actes authentiques. Le 2 avril 2007, le conseil des époux X... a informé le notaire que ses clients se rétractaient en application des articles L. 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Les sociétés Léo et Z... Immobilier ont assigné M. X... en paiement du montant de la clause pénale et d'une indemnité compensatrice des commissions de l'agence immobilière.

Sur la notification du compromis en application de l' article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

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Pour condamner M. X... à payer à la Société Léo le montant de la clause pénale, la cour d'appel retient notamment que le " compromis " de vente lui a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 avril 2006, réceptionnée le 11 avril 2006, et que si l'auteur de la signature fait l'objet d'une discussion, il n'est pas contesté que la lettre recommandée avec accusé de réception a été présentée au domicile de M. X... et que le délai de réflexion de sept jours était largement expiré à la date de la rétractation.

Toutefois, la Cour de Cassation censure la cour d'appel au motif "qu'en statuant ainsi, sans constater que l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à M. X... portait sa signature et qu'il avait reçu personnellement notification du délai de rétractation prévu par l' article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation" , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

En d'autres termes, il convient de rapporter la preuve que la personne qui a réceptionné la notification est le même signataire que celui qui a signé le compromis. En l'absence d'une telle preuve, le délai de rétractation ne commence pas à courir et l'acquéreur peut utiliser son droit de rétractation.

Heureusement que l'alinéa 3 de l'article 271-1 du Code de la Construction et de l'habitation prévoit une solution de remise en mains propres ce qui permet d'éviter tout écueil.

En effet, lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Les professionnels sont donc invités à privilégier ce type de notification.

Tant que la vente n'est pas effectivement conclue, aucune commission ni autre pénalité ne peut être versée

Pour condamner M. X... à payer à la société Z... Immobilier la somme de 9000 euros, l'arrêt retient que les "compromis" de vente ont été négociés par l'intermédiaire de la société Z... Immobilier au profit de laquelle une commission était prévue et qu'il était stipulé qu'à défaut de régularisation des actes, des indemnités compensatrices forfaitaires étaient dues au mandataire qui ne constituaient pas des rémunérations mais des clauses pénales ;

La Cour de Cassatoin censure avec fermeté la cour d'appel au visa de l'article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. en effet, en statuant ainsi sans constater que l'opération à laquelle l'agent immobilier avait concouru avait été effectivement conclue et alors qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6, alinéa 3, de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

En d'autres termes, la Cour de Cassation déroule la logique de sa conclusion en affirmant qu'en l'absence d'opération effectivement conclue, l'agent immobilier ne peut réclamer aucune somme d'aucune sorte.

Cour de Cassation, Chambre civile 3, 7 Novembre 2012 n° 11-22186

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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