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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 15 janvier 2014 à 18h14

Agent immobilier : L'objet mis en vente doit être déterminé ou déterminable


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Encours la nullité, les mandats dont les désignations des biens à vendre (maison et terrain constructible) ne sont pas déterminés ou déterminables comme ne présentant aucune référence cadastrale, plan annexé ni indication sur les conditions de leur desserte.

L'agent immobilier ne peut donc obtenir d'indemnisation à l'encontre des vendeurs qui refusent de vendre leurs biens malgré des propositions aux prix et conditions du mandat.

En l'espèce, le 14 octobre 2009, des époux ont confié à un agent immobilier deux mandats de vente non exclusifs, d'une durée irrévocable de douze mois, enregistrés sous les n° 189 et 190, portant, le premier, sur une villa, avec jardin de 1 325 m 2 et piscine, le second, sur un terrain constructible de 600 m 2, le tout situé à la même adresse, aux prix respectifs de 349 000 et 129 000 euros, incluant la rémunération du mandataire, d'un montant déterminé, mise à la charge de l'acquéreur.

Ayant reçu de l'agent immobilier, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception des 4 et 6 août 2010, une offre d'achat de la villa puis du terrain à construire aux prix demandés, les propriétaires ont refusé ces offres et révoqué les mandats, dans les mêmes formes, le 12 août ; invoquant le caractère abusif de cette révocation, l'agent immobilier les a assignés en dommages-intérêts, sollicitant, en première instance, l'allocation d'une somme égale au montant des commissions dont il s'estimait indûment privé.

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Ayant relevé que le mandat de vente n° 190, portant sur un terrain constructible, ne contenait aucune référence cadastrale ni plan annexé, qu'il portait sur un terrain d'une certaine superficie à détacher d'une parcelle sans qu'on sache exactement où, ni sur quelle partie de la parcelle il devait être pris, et ne donnait aucune précision sur les conditions de desserte de ce terrain, quand les mandants étaient propriétaires indivis du chemin qui assurait l'unique accès à la parcelle, la cour d'appel a pu en déduire qu'un tel mandat devait être annulé, comme dépourvu d'objet certain au sens des articles 1108 et 1129 du Code civil .

Une faute commise dans l'exercice du droit de rupture de pourparlers précontractuels n'est pas la cause de la perte des gains attendus de la conclusion du contrat.

Dès lors que l'agent immobilier demandait, en première instance, une indemnité égale aux commissions dont la rupture abusive des mandats d'entremise l'avait indûment privée, la cour d'appel a exactement retenu que la demande indemnitaire formée à titre subsidiaire, en cause d'appel, pour rupture abusive des pourparlers engagés en vue de conclure l'opération pour laquelle elle avait été mandatée, ne tendait pas aux mêmes fins, et était, comme telle, irrecevable.

Pour juger que le mandat n° 189 était valable, l'arrêt retient qu'il porte sur une villa d'environ 200 m2 avec jardin de 1 325 m2 et piscine, située..., 83790 Pignans, et en déduit que, dès lors que l'emplacement de la maison et du bâti est clairement situé sur le terrain, son objet est déterminable.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les immeubles objet de ce mandat y étaient désignés de manière imprécise, sans aucune référence cadastrale ni indication sur les conditions de leur desserte, tout en constatant que l'addition de leur surface avec celle du terrain à construire, objet d'un second mandat, était inférieure à celle de l'unique parcelle cadastrale dont ces deux " lots " étaient censés provenir après division et que les mandants étaient également propriétaires indivis de l'unique chemin par lequel ils accédaient à leur maison, de sorte que l'objet d'un tel mandat n'était ni déterminé, ni déterminable en considération de ses seules énonciations, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, violant ainsi les articles 1108 et 1129 du Code civil , ensemble l' article 72, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 .

Notre Conseil : Tout professionnel a le plus grand intérêt à reprendre la désignation contenue dans l'acte d'acquisition des vendeurs et à apporter toutes précisions sur les modifications qui ont pu intervenir (servitudes et autres droits) afin que l'objet du mandat soit déterminé.

Cour de cassation, Chambre civile 1, 19 Décembre 2013 n° 12-26459

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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