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Avis d'expertsmardi 24 avril 2012 à 13h02

Agent immobilier : Mandat et démarchage à domicile


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

A peine de nullité du mandat, celui-ci doit comporter un coupon détachable permettant l'exercice du droit de rétractation dès lors que ledit mandat a été signé au domicile des mandants.

Dans un arrêt très bien motivé, la Cour d'appel de Paris écarte tous les motifs classiquement invoqué pour tenter de valider un mandat signé au domicile des mandants qui ne comporte pas de coupon détachable de rétractation conformément aux dispositions protectrices des articles L 121-21 et suivant du Code de la Consommation.

En effet, le contrat de mandat de vente signé au domicile des époux vendeurs, qui consiste en la fourniture de services, est soumis à la réglementation sur le démarchage à domicile.

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Le déplacement d'un professionnel de l'immobilier au domicile d'un particulier pour lui proposer un mandat exclusif de vente constitue un acte de démarchage. Peu important que le professionnel de l'immobilier ait été préalablement contacté téléphoniquement par le particulier et peu important les relations contractuelles qui ont pu exister par le passé entre les parties, dès lors que le mandat est conclu au domicile des mandants.

Le délai de cinq jours entre l'offre faite au domicile des époux mandataires par l'agent immobilier et la signature du mandat, également au domicile de ces mandataires, est insuffisant pour soustraire le mandat de la réglementation du démarchage à domicile, peu important le haut niveau intellectuel des mandataires et peu important qu'ils aient déjà, l'année précédente, donné un mandat exclusif de vente à la même agence.

Aussi, le mandat de vente donné par les mandataires en vue de la vente de leur appartement à usage pour partie d'habitation et pour partie professionnel est sans rapport direct avec l'activité de gynécologie exercée dans une partie de l'appartement par l'un deux, la spécialité du médecin gynécologue ne lui conférant aucune connaissance particulière en matière immobilière.

Il s'ensuit que le contrat de mandat de vente aurait du comporter, à peine de nullité, un formulaire permettant l'exercice par le mandant de sa faculté de rétractation.

La méconnaissance des dispositions de l'article L. 121-21 du Code de la consommation, édictée dans l'intérêt des personnes démarchées à domicile, est sanctionnée par une nullité relative, qui est relative en ce qu'elle ne peut être invoquée que par la personne qu'elle a vocation à protéger, mais qui constitue une nullité de fond et n'est pas soumise à la justification d'un grief dont l'exigence ne concerne que les nullités de forme régies par le Code de procédure civile.

Gabriel Neu-Janicki - ©2014 LaVieImmo
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  • 0 Reco 24/04/2012 à 17:21 par M. Hoguet

    Au-delà du risque civil, l'agent immobilier risque aussi une sanction pénale d'un an de prison et de 3750 € d'amende pour ne pas avoir respecté la règlementation sur le démarchage (art. L. 121-28 du Code de la consommation).