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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 5 novembre 2013 à 15h29

Agent immobilier : Obligation de vérification de la consistance des biens vendus


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L'agent immobilier est tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise, de s'informer sur une éventuelle discordance entre le descriptif des lots, fût-il conforme au plan annexé au règlement de copropriété, et la configuration des lieux.

En l'espèce, des époux ont acquis, par l'entremise d'un agent immobilier mandaté par le vendeur, cinq lots dépendant d'un immeuble en copropriété, au nombre desquels deux lots en nature de caves, désignation reprise dans l'acte authentique de vente.

Soutenant avoir découvert ultérieurement qu'une troisième cave, attenante aux deux autres et exclusivement accessible depuis leurs lots, était répertoriée comme une partie commune et ne figurait pas dans le descriptif des biens vendus, les acquéreurs ont assigné l'agent immobilier en responsabilité pour manquement à son obligation de conseil, sollicitant la prise en charge des frais de convocation de l'assemblée générale des copropriétaires, d'acte notarié et de géomètre nécessaires pour mettre la situation juridique de ce local en conformité avec la configuration des lieux.

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Pour débouter les acquéreurs de leur action, l'arrêt, après avoir relevé que l'agence n'avait pas attiré leur attention sur le fait que la troisième cave, bien qu'elle leur ait été présentée lors de la visite des lieux, était exclue de la désignation des biens vendus, composant un ensemble assez complexe où ne figuraient que deux caves, retient que cette omission n'aurait pas eu d'incidence si les acquéreurs avaient bien lu la désignation des lots et le plan des caves dont il résultait à l'évidence que les actes, tant sous seing privé qu'authentique, ne pouvaient pas leur transférer la propriété d'un espace non répertorié comme un lot de copropriété, de sorte que la nécessité dans laquelle ils se sont retrouvés de régulariser le sort de ce local en obtenant de la copropriété, à leurs frais, la création d'un nouveau lot issu des parties communes et sa cession pour un euro, n'est pas imputable à l'agent immobilier.

En statuant ainsi alors qu'il appartenait à l'agent immobilier, tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise, de s'informer sur la cause de la discordance qu'elle était en mesure de constater entre le descriptif des lots, fût-il conforme au plan annexé au règlement de copropriété, et une configuration des lieux complexe, qui avait conduit son négociateur à présumer que la cave litigieuse était incluse dans l'objet de la vente et à la faire visiter comme telle, la cour d'appel a violé l' article 1382 du Code civil .

Cour de cassation, Chambre civile 1, 11 Septembre 2013 n°12-23087

Gabriel Neu-Janicki
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