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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 13 février 2013 à 13h26

Agent immobilier : Qui veut payer 15 000 euros ou 75 000 euros d'amende ?


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Nous ne nous attarderons pas sur la pertinence des nouvelles dispositions applicables depuis le 1er janvier 2013 à des prestataires de services, mais en substance si les agents immobiliers ne veulent pas payer une amende de 15.000,00 euros ET/OU de 75.000,00 euros, ils doivent se soumettre aux dispositions de l'article L 441-6 du Code de Commerce et insérer dans leurs mandats et factures des mentions obligatoires.

En effet, l'article L 441-6 du Code de Commerce dispose que :

« Est puni d'une amende de 15 000 euros le fait de ne pas respecter les délais de paiement mentionnés aux huitième et onzième alinéas (de l'article L 441-6 du Code de Commerce), le fait de ne pas indiquer dans les conditions de règlement les mentions figurant à la première phrase du douzième alinéa ainsi que le fait de fixer un taux ou des conditions d'exigibilité des pénalités de retard selon des modalités non conformes aux dispositions du même alinéa. »

Ainsi, l'agent immobilier doit inclure dans son mandat une clause faisant apparaitre l'ensemble des éléments éxigés par cette disposition. Voici une clause que nous vous proposons.

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« EST PUNI DE 15.000,00 EUROS D'AMENDE, LE FAIT DE NE PAS INDIQUER CE QUI ÉCRIT CI-APRÈS. CONFORMÉMENT À L'ARTICLE L 441-6 DU CODE DE COMMERCE, « LES CONDITIONS DE RÈGLEMENT DOIVENT OBLIGATOIREMENT PRÉCISER LES CONDITIONS D'APPLICATION ET LE TAUX D'INTÉRÊT DES PÉNALITÉS DE RETARD EXIGIBLES LE JOUR SUIVANT LA DATE DE RÈGLEMENT FIGURANT SUR LA FACTURE AINSI QUE LE MONTANT DE L'INDEMNITÉ FORFAITAIRE POUR FRAIS DE RECOUVREMENT DUE AU CRÉANCIER DANS LE CAS OÙ LES SOMMES DUES SONT RÉGLÉES APRÈS CETTE DATE. » AINSI, L'INTÉRÊT DES PÉNALITÉS DE RETARD APPLIQUÉ AUX SOMMES DUES CORRESPOND AU TAUX D'INTÉRÊT APPLIQUÉ PAR LA BANQUE CENTRALE EUROPÉENNE À SON OPÉRATION DE REFINANCEMENT LA PLUS RÉCENTE MAJORÉ DE 10 POINTS DE POURCENTAGE. L'INTÉRÊT DES PÉNALITÉS DE RETARD SERA APPLICABLE LE JOUR SUIVANT LA DATE DE RÈGLEMENT FIGURANT SUR LA FACTURE ET CE SANS QU'UN RAPPEL SOIT NÉCESSAIRE. UNE INDEMNITÉ FORFAITAIRE POUR FRAIS DE RECOUVREMENT DE 40 EUROS, DONT LE MONTANT EST FIXÉ PAR DÉCRET SERA OBLIGATOIREMENT DUE PAR LE DÉBITEUR. LORSQUE LES FRAIS DE RECOUVREMENT EXPOSÉS SONT SUPÉRIEURS AU MONTANT DE CETTE INDEMNITÉ FORFAITAIRE, LE CRÉANCIER PEUT DEMANDER UNE INDEMNISATION COMPLÉMENTAIRE, SUR JUSTIFICATION. »

Mais attention, s'agissant d'une clause déterminant le taux des pénalités de retard, de quelle manière doit-elle apparaitre dans le mandat ? En effet, il s'agit bien d'une clause sanctionnant une faute: celle de ne pas payer les honoraires de l'agent immobilier à la date déterminée. En d'autres termes, il s'agit d'une clause pénale.

Or, il résulte de l'article 78 du décret n° du 20 juillet 1972 que :

« Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conçue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents »

Ainsi, la clause pénale doit apparaitre en caractères très apparent. Il est alors quasiment inutile de vous poser la question de savoir de quelle manière doit apparaitre cette clause dans les mandats de manière apparente ou pas ? A notre avis, et à titre de sécurité, il convient de la faire apparaitre de manière apparente.

Alors, à vos mandats, prêt, modifiez...............

Concernant la mention obligatoire sur les factures :

Il résulte de l'article L 441-3 du Code de Commerce que :

« Tout achat de produits ou toute prestation de service pour une activité professionnelle doivent faire l'objet d'une facturation.

(...)

La facture mentionne également la date à laquelle le règlement doit intervenir. Elle précise les conditions d'escompte applicables en cas de paiement à une date antérieure à celle résultant de l'application des conditions générales de vente, le taux des pénalités exigibles le jour suivant la date de règlement inscrite sur la facture ainsi que le montant de l'indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement due au créancier en cas de retard de paiement. Le règlement est réputé réalisé à la date à laquelle les fonds sont mis, par le client, à la disposition du bénéficiaire ou de son subrogé. »

Et l'article L 441-4 du Code de Commerce dispose que :

« Toute infraction aux dispositions de l'article L. 441-3 est punie d'une amende de 75000 euros. »

En conséquence, l'agent immobilier doit faire apparaitre sur sa facture une mention précisant l'ensemble de ces éléments et que nous vous proposons :

« Facture payable à réception. Conformément à l'article L 441-6 du Code de Commerce, l'intérêt des pénalités de retard appliqué correspond au taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage. L'intérêt des pénalités de retard seront exigibles sans qu'un rappel soit nécessaire. Une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement de 40 euros sera obligatoirement due par le débiteur sans préjudice des frais supplémentaires exposés pour le recouvrement que le débiteur de la présente devra supporter.«

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  • 0 Reco 28/02/2013 à 11:26 par Lacaze

    et blablabla et blablabla.

    a quand les factures de 35 pages ???

  • 0 Reco 14/02/2013 à 13:47 par autre

    Et sur les avis d'échéance de loyer ou appels de fonds syndic ? Doit on mettre qqc ?


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