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Avis d'expertsAvis d'expertsmercredi 11 septembre 2013 à 09h15

Agent immobilier : Responsabilité et retention d'informations


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L'agent immobilier doit non seulement se renseigner sur la constructibilité et les aménagements du terrain mais doit également en informer les candidats acquéreurs à peine de restitution de sa commission et de mise en cause de sa responsabilité.

En l'espèce, la vente d'un chalet à usage d'habitation doit être annulée, sur le fondement de l' article 1116 du Code civil .

En effet, le chalet vendu se situe dans une zone de protection du patrimoine urbain et paysager, interdisant toute construction destinée à l'habitation. Les acheteurs se sont vus refuser le permis de construire pour réaliser des travaux sur le chalet.

Or, les vendeurs connaissaient la situation du terrain et l'intention des acheteurs de réaliser des travaux sur le chalet, puisque la promesse de vente contenait une condition suspensive d'obtention d'un prêt pour la réalisation de travaux.

La réticence dolosive des vendeurs justifie l'annulation de la vente ; les conséquences financières de cette annulation ont été justement appréciées par les premiers juges et elles seront confirmées.

L'agent immobilier engage sa responsabilité contractuelle envers les acquéreurs, pour avoir dissimulé à ces derniers la situation du terrain, qu'il connaissait puisqu'un précédent candidat acquéreur avait renoncé à l'achat en raison des contraintes administratives interdisant la rénovation ou l'extension du chalet.

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Il doit restituer aux acheteurs la commission perçue et doit être condamné, in solidum avec les vendeurs, à réparer le préjudice subi par les acheteurs.

Les obligations du notaire qui ne tendent qu'à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui ne constitue que le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte relève de sa responsabilité délictuelle.

Le compromis de vente ayant été passé en son étude, lequel comportait les intentions clairement exprimées des acquéreurs d'effectuer des travaux sur le chalet, et ayant reçu tous pouvoirs pour rechercher les documents administratifs nécessaires, le notaire a commis une faute en ne vérifiant pas la situation administrative du terrain. Le notaire doit restituer les frais de l'acte et doit être condamné, in solidum avec les vendeurs, à réparer le préjudice subi par les acheteurs.

Cour d'appel d'Agen, Chambre civile 1, 3 Juillet 2013 n° 12/01254 et n° 12/01478

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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