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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 18 juin 2012 à 10h02

Agent immobilier : Validité du mandat et démarchage


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Les articles L 121-21 et suivants du Code de la consommation, relatifs au démarchage, sont applicables à quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage à domicile d'une personne pour offrir des prestations de services, peu important que le démarchage ait été effectué à la demande de cette personne.

En l'espèce, le mandant avait demandé à l'agent immobilier de se déplacer chez lui pour signer le mandat de vente.

Au vu de cette information qui lui a semblé déterminante, la cour d'appel a considéré qu'il n'y avait pas eu démarchage de la part de l'agent immobilier. La cour d'appel a alors utilisé cet élément de fait pour rejeter la demande du mandant en constatation de la nullité du mandat de vente et accueillir la demande reconventionnelle de l'agent immobilier en paiement des honoraires contractuellement prévus.

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La cour d'appel avait retenu que le mandant n'était pas fondé à se prévaloir de l'inobservation des dispositions de l'article L. 121-23 du Code de la consommation dès lors que celles-ci ne s'appliquent que lorsqu'un professionnel sollicite lui-même un non-professionnel à son domicile et que sa démarche est à l'origine de la conclusion d'un contrat, que tel n'était pas le cas en l'espèce, le mandant ayant lui-même contacté la société et lui ayant demandé de se déplacer à son domicile, de sorte que le fait que le contrat ait été signé à son domicile et non dans les locaux de la société est indifférent, celui-ci n'ayant pas été conclu à l'occasion d'un démarchage.

La haute cour a sanctionné à juste titre cette décision. En effet, dans ce type de situation peu importe qui sollicite, c'est le lieu de situation qui est déterminant à savoir si le lieu où est signé le mandat est le lieu de commercialisation. Pour rappel, le lieu de commercialisation d'une prestation est le lieu de vente habituel à savoir les bureaux de l'agent immobilier ou un salon, tout lieu dédié à la commercialisation des prestations. Ainsi, l'habitation d'une personne n'est pas un lieu de commercialisation.

La Cour de Cassation a bien évidemment censuré la cour d'appel et a considéré qu'en se déterminant ainsi, alors que les articles L. 121-21 et L. 121-23 du Code de la consommation sont applicables à quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage à domicile d'une personne pour offrir des prestations de services peu important que le démarchage ait été effectué à la demande de celle-ci, la cour d'appel les a violés par refus d'application.

Petit rappel pour les professionnels, n'oubliez pas dans ces situations de prendre un mandat avec démarchage contenant le formulaire détachable du mandat permettant au mandant de se rétracter dans un délai de 7 sept jours.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 19/06/2012 à 11:57 par frecchio

    Le jour ou les agents immo verreux disparaitront cette profession à tout à y gagner.
    Les annonces avec DPE en cours c'est interdit, les faux chiffres annoncés en m2, les sur-commissions etc avant ils étaient plafonnés ils présentaient tous les biens aux mêmes prix c'étaient très bien. ...

  • 0 Reco 19/06/2012 à 09:55 par unpeuderespect

    A lire vos commentaires pathétiques on comprend bien des choses sur l'état de notre pays...
    Pauvres demeurés, oui oui, je pèse mes mots!
    Qu'une agence soit sanctionnée car elle ne respecte pas la législation c'est une chose que j'encourage de toutes mes forces et proposer un bien sans mandat en est une.
    @Antoine : content que le fait de mettre du monde au chômage puisse te ravir!!! Soit il devait y avoir sanction mais cette jubilation dans ton propos est indécente.
    @agencesabstenir: ouvre un peu les yeux et voit plus loin que le bout de ton nez, petit être à la vue basse! Si toi tu n'en a pas besoin je peux te confirmer que nombreux sont les gens à ne pouvoir s'en passer.
    Et pour revenir à l'affaire ci dessus évoquée:
    Cette loi est absolument idiote et conforte nos cher concitoyens dans l'assistanat à et la déresponsabilisé. Démarcher signifie d'après le dictionnaire aller chercher le chaland, hors lorsque qu'un client vient te chercher, il n'y a plus démarchage, c'est un abus de droit incompréhensible et une interprétation du texte faite par des juristes un peu tordus. Le gars vient chercher l'agence, qui lui vend et et reclame ses honoraires, hors le petit malin qui soit dit en passant n'a plus de valeurs morales que ceux que vous critiquez si vertement, profite de cette faiblesse du texte pour s’exonérer de la commision...c'est honteux, une pure escroquerie. C'est grâce à ce genre de mentalité et aux juges qui vont en ce sens, que notre pays se judiciarise à outrance et que la valeur de la parole donnée qui engage l'honneur d'un Homme perdu tout son sens...

  • 0 Reco 19/06/2012 à 08:19 par @agencesabstenir

    Bravo Antoine,

    Continuez à la progression de l'extinction de ces Agents Immo! Ils ne servent à rien

    Twitter @agencesabstenir

  • 0 Reco 18/06/2012 à 12:25 par antoine

    Aller y de bon coeur chers acheteurs: soyez sans pitié! denoncez tous ces charlots d'AI qui n'ont pas de mandat!

    La repression des fraude ne demande que cela: ils sont affamés de ce genre de choses :))

  • 0 Reco 18/06/2012 à 12:24 par antoine

    jai fait deja couler une agence car elle proposait une maison sans mandat (un appel vite fait à la repression des fraudes, et boomm!: perte de la carte professionnelle)

    Cest joussif! Et la il ya une beau magasin de jouet pour enfant à la place: que du bonheur!


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