Agent immobilier : Violation de la clause d'exclusivité et clause pénale

Ayant reçu un mandat exclusif de vendre un appartement le 23 mai 2009, pour une durée de trois mois, l'agent immobilier a assigné son mandant, auquel elle reprochait d'avoir consenti un mandat de vente sur le même bien à un autre intermédiaire dès le 29 mai suivant, en paiement de l'indemnité stipulée à titre de clause pénale, en se prévalant du non-respect de l'engagement pris par ce dernier de s'interdire de négocier directement ou indirectement la vente.

Pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la clause pénale ne peut trouver à s'appliquer dès lors que l'agent immobilier ne démontrant pas que son mandant ait manqué à ses obligations contractuelles, ne justifie pas avoir perdu son droit à rémunération en raison du comportement de ce dernier.

En statuant ainsi, quand elle constatait que le mandant avait, pendant la période d'exclusivité consentie à l'agent immobilier, confié la vente de l'appartement objet du mandat à un autre agent immobilier, ce dont il résultait qu'il avait contrevenu à l'interdiction qui lui était faite de négocier indirectement la vente de son bien, partant, encouru la peine contractuellement prévue dont le prononcé n'était pas subordonné à la perte du droit à rémunération de l'intermédiaire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134, 1147 et 1226 du Code civil .

Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 2 Octobre 2013 n° 12-22343