Annulation de la vente et retrait du permis de construire

Une vente est signée : elle porte sur un terrain destiné à la construction d’une maison d’habitation.

Le permis de construire délivré aux acheteurs avant la vente est retiré postérieurement en raison de la suspicion de la présence d’une cavité souterraine.

Les acheteurs assignent le notaire et les vendeurs en annulation de la vente et en restitution du prix de vente. Les vendeurs font valoir que la rétroactivité est sans incidence sur l’erreur, qui s’apprécie au moment de la conclusion du contrat : la parcelle vendue était constructible à la date de la vente.

La cour d’appel de Rouen donne raison aux acheteurs.

Elle constate que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acheteurs et que le risque lié à la présence d’une cavité souterraine existait à la date de la vente.

Elle en déduit que la décision de retrait du permis n’a fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire.

Elle prononce l’annulation de la vente, sur le fondement de l’article 1110 du Code civil.

La Cour de cassation confirme la solution.

La validité du consentement s’apprécie au moment de la formation du contrat (Cass. 1e civ. 12-7-2007 n° 06-15.090).

En matière de constructibilité des terrains vendus, il s’agit de savoir si le retrait du permis de construire après la vente permet une action en nullité pour erreur.

La première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le retrait d’un permis de construire pour illégalité ayant un effet rétroactif, le permis devait être réputé n’avoir jamais existé et l’erreur devait être admise (Cass. 1e civ. 1-6-1983 n° 82-10.945 : Bull. civ. I n° 168).

La troisième chambre civile a considéré, au contraire, que la rétroactivité était sans incidence sur l’erreur, qui doit s’apprécier au moment du contrat, rejetant de ce fait l’action fondée sur l’erreur (Cass. 3e civ. 23-5-2007 n° 06-11.889 : à propos d’un retrait de permis en raison de circonstances postérieures à la vente : crue exceptionnelle d’un cours d’eau).

Dans l’arrêt commenté, la troisième chambre valide l’action fondée sur l’erreur au motif que le risque lié à la présence d’une cavité souterraine existait à la date de la vente : elle fait jouer la rétroactivité en considérant que le retrait du permis n’a fait que prendre en compte la réalité du risque.

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 12 juin 2014 n° 13-18446