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Avis d'expertsAvis d'expertsmardi 23 août 2011 à 08h47

Application à un syndicat de copropriété du droit de la consommation


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La Cour de cassation admet qu'une personne morale, en l'occurrence un syndic de copropriété, puisse se prévaloir des dispositions de l'article L. 136-1 du code de la consommation visant à faciliter la résiliation des contrats de prestation de services renouvelables par tacite reconduction.

Aujourd'hui, une personne morale est susceptible de bénéficier d'une disposition protectrice du code de la consommation, mais à la condition expresse que celle-ci désigne, dans son champ d'application rationae personae, à côté du consommateur, le non-professionnel.

Tel est précisément le cas de l'article L. 136-1 du code de la consommation visant à faciliter la résiliation des contrats de prestation de services renouvelables par tacite reconduction, dans sa rédaction issue de l'article 33 de la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008.

Cette loi n'a pas modifié la teneur de cet article, simplement, elle en a étendu l'application aux non-professionnels alors qu'auparavant elle se limitait aux seules personnes physiques.

Évidemment, toutes les personnes morales ne peuvent se prévaloir de la protection offerte par le code de la consommation. Là encore, il faut probablement s'inspirer de la jurisprudence rendue en matière de clauses abusives : une personne morale ne peut bénéficier des dispositions de l'article L. 136-1 qu'en l'absence de « lien direct » entre le contrat passé et l'activité ou la fonction exercée par elle (Civ. 1re, 27 sept. 2005, Bull. civ. I, n° 347).

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En l'espèce, il était question d'un contrat d'entretien d'immeuble, lequel apparaît à première vue directement lié à la fonction d'un syndicat de copropriété. Pourtant, la cour régulatrice semble approuver une juridiction de proximité d'avoir considéré que le syndicat pouvait invoquer à son profit l'article L. 136-1. Probablement soucieuse de protéger la partie faible à la relation contractuelle, elle semble donc plutôt retenir un critère lié à la prétendue situation d'infériorité du syndicat de copropriété par rapport au prestataire de services, la société d'entretien.

Certes, le jugement est cassé - pour défaut de base légale -, mais ce n'est parce qu'il est reproché au juge du fait d'avoir appliqué ce texte, mais pour une raison de date, précisément pour une question d'application dans le temps de la loi nouvelle. Cela demande quelque explication. Dans le dispositif prévu par l'article L. 136-1, en effet, le professionnel est tenu d'informer le consommateur ou assimilé par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, c'est-à-dire avant le point de départ du préavis, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat. Or, lorsque cette information ne lui a pas été adressée dans le délai requis, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction.

En l'occurrence, le juge de proximité n'avait visiblement pas précisé la durée de ce préavis ; dès lors, il n'était pas possible de connaître le point de départ du délai imparti au professionnel pour délivrer l'information requise. Et surtout, l'on ignorait si ce point de départ était ou non fixé à une date où l'article 33 de la loi de 2008 était déjà en vigueur. En effet, la loi de 2008 étant silencieuse quant à l'entrée en vigueur de cet article, il est peu douteux qu'il s'applique aux contrats en cours, mais probablement à condition que le délai imparti au professionnel pour délivrer l'information requise soit postérieur à la date de la promulgation de la loi, soit le 4 janvier 2008. On ignore si tel est le cas ici. D'où la cassation, la cour régulatrice reprochant au juge de proximité de ne pas avoir été en mesure d'exercer son contrôle quant au droit, par celui-ci, d'appliquer la loi nouvelle.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 23 juin 2011 n° 10-30.645

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 25/08/2011 à 15:57 par progedi

    La reconnaissance de l'application de la loi Chatel au syndicat des copropriétaires a longtemps été défendu par les organisations professionnelles telles la FNAIM et appliquée par la grande majorité des Syndics Fnaim, nonobstant l'analyse contraire défendue par de nombreux prestataires tels ascensoristes, sociétés de nettoyage suivis un moment par les tribunaux.
    Aussi, la solution de principe reconnue semble être la faculté du syndicat des copropriétaires en tant que non professionnel de mettre fin à tout moment à un contrat tacitement reconductible dès lors qu'il n'a pas été informé de la possibilité de ne pas reconduire le contrat.
    Aux prestataires d'être vigilants quant au respect du formalisme mais surtout au respect de leurs engagements vis à vis de la copropriété pour éviter que cette dernière envisage de mettre fin à leur contrat car les prestations ne sont pas fournies comme il se doit.

    Jean-Pierre DESIR
    http://www.syndicpro.fr


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