Bail commercial : Délai de prescription pour contester la validité du congé

Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS).

Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la c ...Lire la suite

Dès lors que le premier congé avec offre de renouvellement, délivré par le bailleur initial, n'a pas été accepté par le preneur, le nouveau bailleur était en droit de délivrer un second congé avec refus de renouvellement. L'action en nullité du congé, intentée plus de deux ans après la délivrance du congé, est prescrite, par application de l'article L. 145-60 du Code de commerce .

L'application de la prescription biennale, bien qu'extinctive, n'est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d'éviction ait été contesté par le bailleur de sorte qu'il importe peu que le bailleur ait délivré un congé contenant offre de paiement d'une indemnité d'éviction qui ne vaut pas reconnaissance définitive par la bailleresse du droit de la locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction.

Certes, le délai de prescription qui court à compter du congé a, en l'espèce, été interrompu par la procédure de référé expertise, cette interruption ayant cessé par l'intervention de l'ordonnance de référé du 25 janvier 2006 désignant un expert qui a fait courir un nouveau délai de deux ans lequel est venu à expiration au 25 janvier 2008.

A cette date, la loi du 17 juin 2008 qui a modifié les dispositions du Code civil relatives à la prescription et prévu que le délai de prescription est suspendu pendant le cours d'une mesure d'instruction présentée avant tout procès n'était pas intervenue de sorte que l'application de loi nouvelle a été sans effet sur un délai déjà expiré lors de son entrée en vigueur. L'action en fixation de l'indemnité d'éviction est donc prescrite.

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