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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 18 novembre 2011 à 13h00

Bail commercial : Déplafonnement et taxe foncière


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Parmi les motifs de déplafonnement, monovalence des locaux, usage de bureaux, modifcation des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité du preneur, est-il possible d'obtenir un déplafonnement en raison de l'augmentation de la taxe foncière ?

Lors du renouvellement, le déplafonnement du loyer peut être encouru en cas de modification notable des obligations des parties dans les termes de l'article L. 145-33 du Code de commerce.

Ainsi, par l'utilisation de cette disposition, la hausse de la taxe foncière, au cours du bail expiré, peut être invoquée par les bailleurs pour obtenir la fixation du loyer à la valeur locative lors du renouvellement, étant précisé que l'appréciation du caractère notable de la modification invoquée relève du pouvoir souverain des juges du fond (CA Paris, 16e ch., sect. A, 24 nov. 1999, Bondonet c/ Lenne; - Cass. 3e civ., 6 nov. 2001 : Administrer févr. 2002, p. 22)

Il a été jugé que le déplafonnement du loyer est justifié en cas :

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- d'augmentation de 186 % de la taxe foncière (CA Montpellier, 4 sept. 1996 : Ann. loyers 1997, 1004. - V. également CA Paris, 25 mars 2004 : AJDI 2004, p. 725 pour une hausse de 57 % de l'impôt foncier au cours du bail expiré) ;

- une augmentation de 418% de la taxe foncière (Cass. 3e civ., 7 févr. 2007, n° 06-10.317)

- de triplement de l'impôt foncier (Cass. 3e civ., 13 juill. 1999 : Bull. civ. 1999, III, n° 171 ; D. 1999, jurispr. p. 17, sur appel de CA Montpellier, 28 mai 1997, 1re ch., sect. D, Wolf-Cazal c/ Bonnecuelle ; Loyers et copr. 1998, comm. 99, obs. Ph.-H. Brault) ;

- d'augmentation constante et sensible de chacun des principaux taux de l'impôt foncier (Cass. 3e civ., 2 févr. 2000, n° 98-12.442, FS-P+B, Delacroix et a. c/ Zagari : Juris-Data n° 2000-007114 ; Loyers et copr. 2000, comm. 170. - Cass. 3e civ., 25 avr. 2001, n° 99-19.304, FS-D, Pauc s/ Sté Acqs Matéria Médica ; Loyers et copr. 2001, comm. 258).

En revanche, il est exclu en cas :

- d'augmentation de l'impôt foncier de 5 906 F en dix ans (CA Montpellier, 12 févr. 2002, n° 01-01.185, FS-P+P B, Girard-Busquet c/ Sté Le Grand Café : Juris-Data n° 2002-015691 ; Loyers et copr. 2002, comm. 284) ;

- d'une simple hausse de 25 % du montant des taxes foncières (Cass. 3e civ., 30 juin 2004 : Administrer 2004, p. 60, obs. B. Boccara et D. Lipman-Boccara).

Ainsi, il relève de l'appréciation souveraine des juges du fond d'apprécier le caractère notable de la modification invoquée.

En cette période d'austérité budgétaire, et de création de nouvelles taxes ou d'augmentation de certaines (taxe foncière, taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux ou de stockage), le bailleur pourrait y trouver un vivier pour justifier du déplafonnement du loyer.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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