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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 28 octobre 2011 à 14h09

Bail commercial : Déplafonnement seulement en cas d'incidence favorable sur l'activité


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.

En affirmant que seule une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au locataire peut conduire au déplafonnement du loyer de renouvellement, la haute cour parachève sa jurisprudence inaugurée en 2008.

On se souvient en effet que, par un arrêt du 9 juillet 2008, le juge du droit avait décidé que les travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré ne peuvent constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'ils ont eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur (Civ. 3e, 9 juill. 2008, Bull. civ. III, n° 123).

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Cet arrêt avait été salué comme opérant revirement puisqu'en 1999, la Cour de cassation avait jugé, à propos de la baisse de la population du quartier, qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité doit déboucher sur le déplafonnement du loyer, sans qu'il y ait lieu de distinguer si cette modification est favorable ou défavorable au preneur (Civ. 3e, 13 juill. 1999, Bull. civ. III, n° 172).

Dans l'affaire ayant débouché sur l'arrêt rapporté, le juge d'appel (Rennes, 28 avr. 2010) avait répondu négativement à cette question : alors que la création d'une ligne de tramway avait eu des conséquences négatives sur le commerce du preneur (suppression de places de stationnement, modification du sens de circulation, abandon des lieux par plusieurs enseignes, etc. ; V. le moyen, p. 4 de l'arrêt), le juge rennais avait admis le déplafonnement, remarquant que la jurisprudence n'est pas fixée en ce sens que la modification notable des facteurs locaux de commercialité n'est prise en considération qu'autant qu'elle est favorable à l'activité du commerce considéré. Il ajoutait qu'une telle modification doit être appréciée en elle-même, par référence seulement à l'impact qu'elle peut avoir sur l'activité commerciale développée, peu important, si cet impact est constaté, qu'il soit favorable ou défavorable.

Il est censuré par l'attendu de principe de la Cour de cassation reproduit en sommaire.

On ne saurait toutefois en conclure que l'exigence d'une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur vaut pour tous les cas de déplafonnement, puisque, comme cela a pu être remarqué, le loyer va être déplafonné lorsque l'impôt foncier à la charge du bailleur va subir une augmentation notable (V., par ex., Civ. 3e, 25 juin 2008, Bull. civ. III, n° 112). Or, du point de vue du preneur, cette hausse est neutre.

Cour de Cassation, 3ème Chamrbe Civile, 14 septembre 2011 n° 10-30825

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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