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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 23 décembre 2010 à 09h00

Bail commercial : Evolution des facteurs locaux de commercialité


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

L'intérêt que présente une modification des facteurs locaux de commercialité doit être apprécié au regard de la ou des activités commerciales exercées dans les locaux loués, sans qu'il y ait lieu d'exclure de cet examen l'activité d'un sous-locataire.

Alors que, selon l'article R. 145-6 du code de commerce, l'évolution des facteurs locaux de commercialité doit s'apprécier compte tenu de leur intérêt pour le « commerce considéré », par cet arrêt de censure, la haute juridiction précise que l'activité du sous-locataire est nécessairement dans le débat.

Au cas particulier, le bailleur de locaux situés à Cannes et loués à titre principal à la société Mac Donald's France entendait obtenir le déplafonnement du loyer eu égard à l'impact des facteurs locaux, tant sur l'activité de son locataire que sur celle du sous-locataire d'une partie des lieux (en l'occurrence, la société le Grand café).

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Il a été débouté par les juges d'appel (Aix-en-Provence, 13 août 2009), aux motifs, d'une part, que l'augmentation du nombre de congressistes dans la ville n'avait pas présenté d'intérêt pour le commerce de restauration rapide (moyen, p. 5 : « les congressistes, défrayés par leurs sociétés, ne paraissent pas majoritairement se trouver en priorité sur ce type de restauration ») et, d'autre part, qu'il n'y avait pas lieu de prendre en considération l'activité de la société sous-locataire pour déterminer l'intérêt d'une modification notable de certains des éléments de la valeur locative.

C'est sur ce dernier point que la solution des juges aixois est cassée : le juge d'appel aurait dû mesurer l'évolution des facteurs locaux de commercialité en tenant compte, aussi, de l'activité du sous-locataire.

Ce qui ne préjuge en rien du sens de la décision qui sera rendue par la cour de renvoi (la cour d'Aix-en-Provence, autrement composée), laquelle ne pourra décider du déplafonnement que pour autant que la modification aura été notable, pour l'ensemble du commerce considéré.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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