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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 24 janvier 2013 à 14h14

Bail commercial : Expropriation et indemnité d'éviction


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Il résulte de l'article L. 13-15, I, du code de l'expropriation que les biens expropriés « sont estimés à la date de la décision de première instance », sous réserve des deux tempéraments liés à l'usage effectif à la date de référence et à l'exclusion des changements de valeur survenus depuis cette même date.

Pour déterminer l'indemnité d'éviction du commerçant dont l'activité s'exerce dans l'immeuble exproprié, deux hypothèses existent en fonction de la possibilité, ou non, de transférer le fonds de commerce. Lorsque le fonds de commerce ne peut pas être transféré comme en l'espèce, l'indemnité d'éviction porte sur la valeur du fonds de commerce. Celle-ci est déterminée en appliquant un coefficient au chiffre d'affaires moyen réalisé au cours des trois années précédant l'expropriation

En l'espèce, un établissement public avait exproprié un immeuble dans lequel une société exploitait un commerce de vêtements.

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Lors de la détermination du montant de l'indemnité principale d'expropriation par ordonnance du 15 janvier 2009, le Tribunal avait, pour l'application de la méthode rappelée ci-dessus, pris en compte le chiffre d'affaires réalisé par la société au cours des années 2005 à 2007.

En appel, la société avait produit le bilan de l'année 2008, jugé recevable par la cour d'appel, qui avait toutefois confirmé le raisonnement des juges de première instance sur la prise en compte des chiffres d'affaires des années 2005 à 2007 pour le calcul de l'indemnité principale.

Selon la cour d'appel, le chiffre d'affaires 2008 n'était pas « connu » à la date de la décision de première instance du 15 janvier 2009, or le chiffre d'affaire de 2008 était pourtant réalisé. La société contestait évidemment ce point, le chiffre d'affaires de l'année 2008 étant plus de trois fois supérieur à celui de l'année 2005.

Bien évidemment, cette contestation est accueillie par le juge de cassation : le chiffre d'affaires 2008, réalisé antérieurement à la décision de première instance, devait être pris en compte par le juge d'appel qui avait déclaré le bilan 2008 recevable.

Cette position est conforme à la jurisprudence dégagée par la Cour qui estimait que, si l'article L. 13-15 du code de l'expropriation impose au juge d'estimer les biens à la date du jugement de première instance, il ne s'oppose pas à ce que soit pris en considération le chiffre d'affaires réalisé à cette date (Civ. 3e, 7 févr. 1990, n° 88-70.214).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile , 19 décembre 2012 n°11-26584

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 28/01/2013 à 12:25 par Salon de l'Immobilier Toulouse

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