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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 3 octobre 2011 à 19h02

Bail commercial : Facteurs locaux de commercialité et déplafonnement


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Il résulte de l'article R. 145-6 que les facteurs d'évolution à prendre en compte doivent être locaux, ce qui doit s'entendre de l'extension de population d'une ville ou d'un quartier, de facilités nouvelles de stationnement ou de circulation, de l'ouverture d'un centre d'attraction de la clientèle, à la condition que ces modifications aient bien une incidence sur l'activité du commerce considéré.

En conséquence, la zone de chalandise à prendre en considération ne saurait être les quatre départements principaux de la région Rhône Alpes, s'agissant de surcroît d'un commerce de fabrication et de vente de cierges à 85 % à la clientèle nationale : c'est par une exacte appréciation que le premier juge a décidé qu'aucune modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n'était intervenue, l'augmentation de la fréquentation touristique ne pouvant profiter qu'à la marge au commerce en cause, de même que celle de la population, tandis que la région Rhône Alpes n'a pas connu une évolution significative de la fréquentation de ses sites religieux durant la période considérée.

En l'espèce, le Tribunal a écarté la demande de déplafonnement du loyer en renouvellement pour modification des facteurs locaux de commercialité.

Les critères d'appréciation énumérés par l'article R. 145-6 du Code de commerce concernent à l'évidence un commerce de détail traditionnel installé en centre ville, mais le texte réglementaire ne comporte aucune restriction à l'égard des commerçants qui fabriquent ou distribuent en gros leurs produits.

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La notion d'activité considérée, visée à deux reprises par le texte, implique - selon la jurisprudence - la recherche d'un périmètre qui ne peut être limité au voisinage, ni même à l'agglomération, comme cela pourrait être le cas d'un garage ayant une activité de réparation automobile, accessoire à celle de concessionnaire (CA Lyon, 1re ch. civ., 4 oct. 2007 .

On peut même estimer que certaines activités, tel un Club de livres dont la clientèle est constituée principalement d'adhérents, rendent difficile toute recherche d'un périmètre d'appréciation (CA Paris, 16e ch., sect. B, 16 janv. 2004).

En l'espèce, l'expert avait pris en compte une zone de chalandise comprenant la région Rhône Alpes et particulièrement les départements de la Haute Savoie, de la Savoie, de l'Isère et du Rhône, en s'interrogeant sur la fréquentation des paroisses ou des sanctuaires, démarche que paraît récuser la Cour qui, au visa de l'article R. 145-11 et des critères qu'il énumère, estime que la zone de chalandise ne saurait être les quatre départements principaux de la région Rhône Alpes, tout en soulignant qu'il s'agit d'un commerce ayant essentiellement pour objet la fabrication et la vente de cierges disposant d'une clientèle nationale, que l'augmentation de la fréquentation touristique ne pouvait profiter qu'à la marge au commerce en cause, de même que celle de la population, sans qu'on puisse relever une évolution significative de la fréquentation des sites religieux durant la période considérée.

Dès lors, comment établir un lien entre l'augmentation du chiffre d'affaires des fabricants de bougies en France (ce qui ne répond en aucun cas aux critères locaux énoncés par le texte) et une évolution positive susceptible d'avoir un caractère notable.

À partir de la notion de « commerce considéré », on pourrait estimer que les facteurs locaux de commercialité et leur évolution éventuelle s'avèrent sans incidence sur la valeur locative de certaines locations commerciales, et de ce fait insusceptibles de constituer un motif de déplafonnement.

CA Chambéry, ch. com., 6 juill. 2010, SCI des Salomons c/ SA Cir (appel TGI Annecy, 1er décembre 2008)

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