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Avis d'expertsvendredi 24 février 2012 à 18h05

Bail commercial : Inoposabilité au bailleur du sous-bail conclu sans son concours


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Le bailleur qui n'a pas été appelé à concourir à l'acte de sous-location ne peut agir en expulsion du sous-locataire, le bail principal se poursuivant et la sous-location produisant ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire.

L'article L. 145-31 du code de commerce pose le principe de l'interdiction de la sous-location.

Elle entoure, par ailleurs, l'exception à cette interdiction de deux garanties, puisque le bailleur doit, non seulement, avoir donné son accord sur le principe d'une sous-location, mais aussi être appelé à concourir à l'acte. Et il s'agit bien de deux garanties distinctes qui se cumulent (jugeant que l'autorisation de sous-louer ne dispense pas le locataire d'appeler le propriétaire à concourir à l'acte, que la sous-location ait été expressément ou tacitement autorisée, V. not. Com. 8 oct. 1958, Bull. civ. III, n° 335 ; Civ. 3e, 19 févr. 2003, AJDI 2003. 348; Civ. 3e, 27 sept. 2006, Bull. civ. III, n° 184).

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Lorsque le preneur n'appelle pas le bailleur principal à concourir à l'acte, la sanction va pouvoir être, selon le cas, la résiliation de plein droit du bail principal en vertu d'une clause résolutoire (Civ. 3e, 27 oct. 1993, Bull. civ. III, n° 128) ou, en fonction de la gravité de l'infraction, le prononcé de sa résiliation judiciaire (Civ. 3e, 12 mars 2002, RTD com. 2003. 277, obs. J. Monéger ; pour un ex. de refus de résiliation, le bailleur obtenant toutefois des dommages et intérêts, V. com. 15 févr. 1961, Bull. civ. III, n° 88), ou encore la délivrance d'un congé-sanction au visa de l'article L. 145-17 du code de commerce (Civ. 3e, 9 juill. 2003, Bull. civ. III, n° 147).

Si la résiliation du bail principal va entraîner la résiliation de la sous-location et pouvoir déboucher sur l'expulsion du sous-occupant, désormais dépourvu de titre, encore ne faut-il pas, comme au cas particulier, vouloir brûler les étapes.

En l'espèce, le bailleur principal avait demandé, dans la même assignation, la condamnation du preneur à faire cesser la sous-location et l'expulsion du sous-locataire.

Après avoir obtenu gain de cause en appel, au motif que le sous-locataire était, à l'égard du demandeur un occupant sans droit ni titre, il voit ses prétentions anéanties, la haute juridiction censurant la décision au visa de l'article L. 145-31 du code de commerce ensemble les articles 1134 et 1165 du code civil.

Les principes de force obligatoire des conventions (C. civ., art. 1134) et de leur effet relatif (C. civ., art. 1165) s'opposaient effectivement à la sanction retenue, puisque, à ce stade, le bail principal et le sous-bail étaient toujours en vigueur, respectivement, entre le propriétaire et le locataire principal et entre ce dernier et le sous-locataire.

Ce n'est qu'une fois le bail principal résilié ou non renouvelé que le bailleur principal pourra obtenir cette sanction à l'égard du sous-locataire, désormais sans droit ni titre, mais non sans recours contre son propre bailleur (précisant qu'en cas de sous-location irrégulière, le locataire principal doit indemniser le sous-locataire du préjudice subi du fait de son absence de droit de renouvellement, V. Paris, JCP 1963. II. 13345, note Boccara ; Comp., prononçant le partage de responsabilité, en raison de la négligence du sous-preneur, qui aurait dû exiger de son cocontractant qu'il appelle le propriétaire à concourir à l'acte de sous-location, Com. 1er avr. 1965, Bull. civ. III, n° 251 ; Civ. 3e, 14 avr. 1999, Dalloz Affaires 1999. 1033, obs. Y. R.).

Au vu de ce qui précède, on peut s'interroger sur les motifs pour lesquels le bailleur n'a pas fait délivrer unsommation avec acquisition de clause résolutoire ce qui aurait permis d'expulser le bailleur en place et le sous-locataire. Mais peut-être pour des raisons économiques le bailleur ne le souhaite pas. Le bailleur disposera donc au prochain renouvellement d'un motif réel pour faire expulser le sous-locataire.

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