Bail commercial : le point sur la forme du congé

En effet, en dehors de l’économie à proprement parler, elle a notamment touché les professions juridiques, et, nous concernant, l’immobilier commercial.

Le congé a pour but de mettre fin au bail. Les règles du congé du bail commercial ont, notamment, été modifiées. Cela fait suite à une série de changements initiés depuis plusieurs années. Ces derniers concernent particulièrement la forme du congé du bail, celle que le droit impose pour que l’acte soit juridiquement valable.

Récemment, la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « Pinel » a retouché la forme du congé. Si la durée du préavis reste la même (6 mois avant le terme du bail ou de la période triennale), le formalisme est encore une fois modifié. Il est alors donné le choix, à chacune des parties (bailleur et preneur) de donner congé par acte extrajudiciaire ou bien par lettre recommandée avec accusé de réception.

Quand est-il aujourd’hui ?

La loi Macron du 6 août 2015 a précisé, en contradiction avec la loi Pinel, que le libre choix des parties n’est maintenant plus réservé qu’au preneur. En effet, le locataire peut signifier le congé par voie d’huissier (un acte extrajudiciaire) ou bien par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bailleur ne bénéficie plus de choix. Il ne peut donner congé à son locataire que par voie d’huissier.

Dans le cas où le congé ne serait pas signifié, ou qu’une demande de renouvellement n’est pas envoyée par l’une des parties, le bail est tacitement reconduit. Dans l’hypothèse où, par exemple, le bailleur décide de donner congé à son locataire sans lui proposer de renouvellement, il devra obligatoirement verser à ce dernier une indemnité. Elle peut être de remplacement si la totalité du fonds de commerce disparaît, ou bien de déplacement si l’activité est continuée dans un autre lieu. L’éviction ne sera pas indemnisée si le bailleur dispose d’un motif sérieux et grave à l’encontre du locataire ou bien si le local est dans un état d’insalubrité tel qu’il est dangereux de l’occuper à nouveau.

Les parties ne pourront effectuer une action en nullité du congé, sur la forme ou sur le fond dudit congé, que dans un délai imparti de deux ans. Le délai passé entraine la prescription du droit.

Si la loi Macron a pour vocation de simplifier et rendre les procédures actuelles moins coûteuses, il apparaît tout de même qu’il existe deux poids deux mesures dans les rapports entre bailleurs et preneurs. Si le bailleur doit toujours respecter la forme de l’acte extrajudiciaire, le libre choix du preneur peut entrainer un problème de sécurité juridique. La jurisprudence n’est pas fournie sur la question des lettres recommandées en matière de congé de bail commercial mais il reste plus prudent pour le preneur de sécuriser ses rapports juridiques par un acte d’huissier.