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Avis d'expertsmardi 6 mars 2012 à 09h07

Bail commercial : Locaux à usage de bureaux


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Lorsque la clause du bail ne limite pas l'activité susceptible d'être exercée dans les lieux, en cas de cession du droit au bail, à un usage exclusif de bureaux, l'article R. 145-11 du code de commerce n'est pas applicable à la fixation des loyers des baux renouvelés.

Le régime du loyer renouvelé des locaux à usage exclusif de bureaux étant défavorable au locataire, en ce qu'il débouche inévitablement sur le déplafonnement du prix, la jurisprudence veille à circonscrire étroitement le champ d'application de l'article L. 145-11 du code de commerce. C'est ainsi que la clause de destination sera scrutée et que, notamment, la clause « tous commerces » interdira de retenir la qualification de « bureaux » (V. Civ. 3e, 17 décembre 2002 n°01-13206). Et ce qui vaut pour la clause applicable aux signataires du bail vaut également pour celle qui est appelée à prévaloir en matière de cession et de sous-location.

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C'est ainsi qu'il a été jugé que la clause du bail autorisant le preneur à louer et à céder en tout ou partie son droit au bail à tout commerce de son choix a été jugée rédhibitoire (Civ. 3e, 7 juill. 1993, Bull. civ. III, n° 108; V. aussi Civ. 3e, 18 févr. 1998, Bull. civ. III, n° 39; 25 juin 2008, Bull. civ. III, n° 112).

L'arrêt rapporté, rendu en matière de commerce de banque en est une nouvelle illustration (précisant que l'activité essentielle d'ordre comptable, administratif ou juridique n'est pas affectée par la réception de clients, Civ. 3e, 13 nov. 1986, Bull. civ. III, n° 155 ; 19 avr. 1989, Bull. civ. III, nos 84 et 85 ; 31 oct. 1989, Bull. civ. III, n° 202).

Dans cette espèce, si les deux baux consentis au Crédit Lyonnais conféraient bien aux locaux un usage exclusif de bureaux, si la stipulation autorisant la sous-location n'instituait aucune dérogation à la clause de destination, en revanche, la clause de cession était ainsi libellée (moyen, p. 3) : « le preneur pourra céder son droit au présent bail avec le consentement exprès et par écrit du bailleur dans une autre activité à charge de demeurer garant et solidaire de son cessionnaire ».

Gabriel Neu-Janicki - ©2014 LaVieImmo
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