Avis d'experts
LaVieImmo.com
Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 14 février 2013 à 12h45

Bail commercial : Loyer de sous-location et réajustement du loyer principal


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Si le sous-bail n'a pas été consenti moyennant des charges identiques au bail principal, il convient d'apprécier le taux de charges pesant tant sur le locataire principal que sur le sous-locataire pour déterminer si le sous-loyer est supérieur au loyer principal.

Sauf convention contraire des parties, l'article L. 145-31 du Code de commerce pose le principe de l'interdiction de la sous-location des locaux. Cette sous-location, qui peut être totale ou partielle, ne doit néanmoins pas être une source de profit pour le locataire principal.

Ainsi, pour protéger le bailleur de toute finalité spéculative de la sous-location, l'alinéa 3 de l'article L. 145-31 prévoit que, lorsque le loyer du sous-bail est supérieur à celui du bail principal, le propriétaire peut en demander le réajustement en notifiant un mémoire puis en saisissant le juge des loyers commerciaux (Cass. 3e civ. 7 févr. 2007, n° 05-20.252), sans qu'il soit besoin d'aucune demande préalable au mémoire en lui-même.

Pour obtenir cette fixation, la demande peut la former à tout moment dans le délai de deux ans de sa connaissance du fait que le prix de sous-location dépassait celui du loyer principal.

Crédit Immobilier
Simulateurs immobiliers

Evaluez gratuitement les offres de plus de 100 banques !

Pour déterminer si le dépassement du loyer du bail principal est effectif le loyer principal et le sous-loyer doivent être comparables, c'est à dire que le sous-bail doit avoir été consenti moyennant des charges identiques au bail principal. À défaut de conditions identiques, le taux de charges pesant tant sur le locataire principal que sur le sous-locataire doit être apprécié.

S'ajoute une difficulté supplémentaire en cas de sous-location partielle puisqu'il faudra apprécier cette différence par rapport au prix de la location ramené à l'unité de surface.

La cour d'appel de Paris a donc du statuer sur une telle situation et déterminer si la comparaison du sous-loyer devait s'apprécier en fonction des prestations que le locataire principal avait fourni à son sous-locataire, en l'occurrence la prise en charge par ce dernier des travaux d'adaptation lors de la prise d'effet du bail principal et le fait qu'il supportait des charges qu'il ne répercutait pas sur le sous-locataire.

À l'inverse, le propriétaire de l'immeuble soutenait que les clauses du sous-bail étaient plus favorables au locataire principal, notamment en ce que ce dernier bénéficiait d'une clause de loyer variable, d'une clause d'indexation du sous-loyer interdisant une évolution à la baisse et que le locataire principal ne réglait aucune charge locative.

La cour a estimé que le coût des travaux d'adaptation ne devait pas être pris en compte dans la mesure où le locataire avait bénéficié en contrepartie d'une participation forfaitaire du propriétaire, d'une franchise de loyer et d'une minoration du loyer. Elle a également écarté les clauses de loyer variable et d'indexation qu'elle a estimées sans incidence sur la procédure de réajustement.

Quant aux charges, elle a considéré qu'il ne s'agissait pas de charges locatives, mais des charges d'exploitation que le locataire a décidé de ne pas répercuter sur le sous-locataire, choix inopposable au propriétaire de l'immeuble.

Estimant néanmoins au vu d'un rapport d'expertise que le taux de charges supporté par le locataire principal était supérieur à celui de la sous-locataire, la cour d'appel l'a déduit de la différence entre le prix au mètre carré de la location principale et de la sous-location.

Ainsi en matière de sous-location, il ne s'agit pas de se contenter de comparer le prix au m2 pour déterminer si le sous-loyer est supérieur au loyer principal, mais d'examiner les clauses et conditions des baux afin de déterminer les taux de charges à déduire et à ajouter.

Cour d'Appel de Paris, pôle 5, 3e ch., 14 novembre 2012, n°10/01533

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
Donnez votre avis
Vous devez être enregistré pour pouvoir poster sur cet article
(il vous reste 2000 caractères)


En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...