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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 14 janvier 2013 à 14h10

Bail commercial : Majoration de la valeur locative pour sous-location et diminution pour l'impôt foncier


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La Cour d'appel de Besançon considère qu'en cas d'autorisation de sous-location inscrite dans le bail, une majoration de 2% de la valeur locative doit être ajoutée au loyer déterminé. Elle confirme également que l'impôt foncier doit être déduit de la valeur locative.

En l'espèce, des locaux commerciaux ont été donnés à bail pour une durée de 9 ans en vue de l'exploitation d'un supermarché dans un ensemble commercial situé 2 rue de Madrid à Belfort (Territoire de Belfort) suivant un contrat de bail comportant une clause d'indexation.

S'agissant d'une demande en révision fondée sur la valeur locative, une majoration de 2 pour cent s'applique pour l'autorisation de sous-louer à toute personne morale ou physique exerçant la même activité que le preneur.

La méthode de calcul de la valeur locative au mètre carré apparaît pertinente puisque l'expert a distingué les valeurs de référence, issues de locaux équivalents entre eux et situés dans le même centre commercial que le magasin concerné, et les valeurs de référence issues de locaux équivalents à ce magasin et situés dans la même ville, mais à l'extérieur de ce centre commercial, avant d'en faire la moyenne en appliquant des coefficients différents à chacun de ces groupes.

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Et un cabinet de courtage d'assurance peut être utilisé comme une des valeurs de référence de voisinage, car, s'il ne s'agit pas d'une surface de vente, il reçoit aussi une clientèle. Pour ce qui est de la taxe foncière, le paiement de cette taxe incombe légalement au bailleur, qui s'en décharge sur le locataire au vu du contrat de bail en cause, ce qui constitue donc un facteur de diminution de la valeur locative selon l' article R. 145-8 du Code de commerce.

En conséquence, le loyer sera fixé à 75891 euros par an moins 6718 euros (impôts fonciers) plus majoration de 2 % soit 70557 euros hors taxes.

Cour d'appel de Besancon, Chambre civile 2, 5 Décembre 2012 n° 11/01544

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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