Bail commercial : Moment de délivrance du congéou de la demande de renouvellement

Cette Loi est importante. En effet, le formalisme entourant la délivrance du congé est une importante source de contentieux et un facteur d'insécurité juridique. La Loi du 22 mars 2012 a vocation à pallier cet état de fait.

Cette Loi apporte également des précisions utiles sur la situation des parties à l'issue du terme contractuel du bail.

1. Sur le congé

La matière est gouvernée par l'article L 145-9 du Code de commerce. La dernière modification législative qu'avait subie ce texte datait de la Loi n° 2008-776 du 4 août 2008.

Cette rédaction a été jugée insuffisante puisque le législateur la remet en cause au bout de quatre ans, en précisant de manière claire, le moment auquel le congé doit être délivré.

C'est ainsi que les deux premiers alinéas de l‘article L 145-9 du Code de Commerce sont modifiés.

L'article L 145-9 dispose à présent :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737du Code Civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Deux éléments chronologiques cumulatifs sont à prendre en considération : le délai de préavis de six mois, qui existait déjà dans l'ancien texte, et la date butoir qui est le dernier jour du trimestre civil.

Ces deux impératifs devront toujours être respectés, mais seulement lorsque le bail aura dépassé son terme contractuel.

Ainsi, un bail qui aura dépassé son terme contractuel pourra être interrompu dans un délai de six mois, à condition qu'il soit délivré pour une fin de trimestre civil.

Au cours de la vie normale du bail, le congé ne peut être délivré, si le bail comporte plusieurs périodes, que six mois avant la fin d'une période triennale. Ainsi pendant le cours du contrat et jusqu'à son terme compris, le congé ne peut être donné que pour les dates anniversaires des troisième, sixième et neuvième années, peu importe que celles-ci ne correspondent pas avec la fin du trimestre civil.

Ce faisant le législateur clarifie également la situation factuelle découlant de la poursuite du bail arrivé à son terme contractuel.

2. La durée du bail

Il existait une incertitude sur la qualification juridique à donner au bail arrivé à terme qui se poursuivait.

Il était fréquent qu'à l'arrivée du terme ni le preneur ni le bailleur n'ayant manifesté leur volonté dans un sens ou l'autre, c'est-à-dire à la fin ou au renouvellement du bail, le bail se poursuivait comme si de rien n'était.

Un débat doctrinal, fort théorique, induit par le fait que l'ancien article L 145-9 du code de commerce faisait référence à l'article 1738 du Code Civil, était apparu pour savoir s'il fallait parler de « tacite reconduction » ou de « tacite prolongation ».

L'article 1738 du Code Civil dispose : « Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit. »

L'idée de reconduction pouvant faire croire à l'existence d'un nouveau bail, le législateur introduit la notion de tacite prolongation dans l'article L 145-9 du Code de Commerce.

La référence à l'article 1738 du code Civil disparait et il est en conséquence clairement affirmé qu'il n'y a pas de nouveau bail, mais seulement prolongation de celui qui existait.

Ce bail prolongé sera nécessairement précaire car susceptible d'être dénoncé par un congé donné au moins six mois à l'avance pour une fin de trimestre civil.

Il sera observé que le législateur ne parle, concernant la période de tacite prolongation, que du congé et non de la demande de renouvellement. Cela prive-t-il le preneur qui s'est maintenu dans les lieux au delà du terme du bail initial de tout droit au renouvellement ?

Non, car l'article L145-10 du code de Commerce également modifié par la Loi du 22 mars 2012 dispose que le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail peut le faire à tout moment au cours de sa prolongation.