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Avis d'expertsAvis d'expertsjeudi 16 mai 2013 à 15h52

Bail commercial : Motifs de deplafonnement


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

La Cour d'appel de Paris rappelle que lorsqu'une modification notable des obligations de parties apparaît en cours de bail, un déplafonnement est de droit.

En l'espèce, aux termes du contrat de bail du 24 juillet 2000, il est fait interdiction au preneur de "se substituer quelque personne que ce soit". Par avenant du 31 octobre 2002 , le bailleur a autorisé la société locataire à donner son fonds de commerce en location-gérance et ce, en contrepartie d'une augmentation de loyer.

Cette augmentation de loyer en cours de bail, hors révision triennale, et l'autorisation donnée par le bailleur à l'exploitation du commerce en location-gérance ce que le bail interdisait, constituent une modification notable des obligations des parties par l'avantage procuré au bailleur en terme de loyer et par celui apporté à la société preneuse de ne pas être obligée d'exploiter personnellement son fonds et de pouvoir le faire exploiter par un tiers.

Cette modification notable d'un des éléments visés à l' article L. 145-33 du Code de commerce , intervenue au cours du bail expiré, justifie à elle seule le déplafonnement et la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

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Compte tenu notamment de l'emplacement des locaux, jouxtant immédiatement l'avenue des Champs Elysées, mais sur une voie adjacente, de leurs caractéristiques avec une faible surface commerciale dont un tiers est en sous-sol dans une cave voûtée, la valeur locative au 1er avril 2007 doit être fixée, pour la partie commerciale, à 1 150 euros par mètre carré et, pour la chambre de service, à 2 400 euros par an, ce qui donne un loyer renouvelé de 71 100 euros.

Cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 17 Avril 2013 n° 11/12161

Gabriel Neu-Janicki
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