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Avis d'expertsAvis d'expertslundi 8 novembre 2010 à 18h35

Bail commercial : Non validité du droit de repentir actif tardif du droit du bailleur


Gabriel Neu-Janicki

Biographie Avocat à la Cour, fondateur du Cabinet NEU-JANICKI, il est membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et dispose du statut de mandataire en transactions immobilières (Chartered Surveyor - MRICS). Son cabinet intervient principalement en droit de l'immobilier et en droit de la construction ...Lire la suite

Est nul le droit de repentir exercé par le bailleur alors qu'un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l'exploitation du fonds, a été engagé de longue date par le preneur. Spécialement lorsque le bailleur en a été informé.

Parce que l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une telle indemnité (Civ. 3e, 28 oct. 2009, D. 2009. AJ 2747, obs. Rouquet ; Loyers et copr. 2009, n° 292, obs. Brault), onze mois après avoir délivré à son locataire un congé pour faute dont la légitimité semblait largement entamée, un bailleur avait, en cours d'instance, exercé son droit de repentir (art. L. 145-58 c. com.). Trois semaines plus tard, le preneur lui restituait les clés et sollicitait reconventionnellement le paiement d'une indemnité d'éviction.

Se posait ainsi la question de la validité du droit de repentir et, spécialement, celle de savoir si le locataire devait être considéré comme étant « encore dans les lieux » au sens de l'article L. 145-58, in fine, du code de commerce.

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Le bailleur estimait qu'une réponse positive s'imposait puisque, à la date d'exercice de son droit, non seulement, la libération des lieux n'étant pas complète mais, de surcroît, les clés ne lui avaient pas été restituées.

Cette argumentation est balayée par les juges du fond (Paris, 29 oct. 2008, AJDI 2009. 543 ; Administrer févr. 2009. 37, obs. Lipman-W. Boccara) et, après eux, par les hauts magistrats, au motif que, lors de la notification du droit de repentir, le preneur avait engagé de longue date un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l'exploitation du fonds dans les lieux.

Cette analyse est difficilement contestable lorsque l'on sait que le locataire, exploitant d'une galerie d'art, avait renvoyé cent trente oeuvres à leurs auteurs, en avait expédié d'autres, ainsi que des archives et du mobilier dans une galerie lui appartenant, avait aménagé ces locaux et y employait des salariés.

La demande de validation de ce droit par le bailleur était d'autant plus malvenue que son exercice était, non seulement tardif mais aussi fautif, car empreint de mauvaise foi.

En effet, via les conclusions déposées par son adversaire et l'envoi d'un courrier, le bailleur ne pouvait nier, au moment où il s'est prévalu de l'article L. 145-58, être parfaitement informé du processus engagé.

Qui plus est, espérant « jouer sur les deux tableaux » , à savoir, se débarrasser de son locataire sans le dédommager, deux mois avant d'exercer son droit de repentir, il n'avait pas tenu informé son cocontractant d'une réunion de locataires et avait confirmé son souhait de le voir quitter les lieux.

Gabriel Neu-Janicki - ©2016 LaVieImmo
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